开发商所持“五证”以及对其审查的注意事项

开发商所持“五证”以及对其审查的注意事项

    开发商预售进行商品房预售时，必须持有国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证和商品房预售许可证。但由于房产市场秩序的混乱，在加上开发商为了尽快的回笼资金，就可能存在部分开发商在不具备预售条件的情况下，进行商品房的预售，因此，在购房者在购买房屋时一定要注意审查开发商是否具备了预售资格，也就是主要审查开发商是否具备这“五证”。

一、国有土地使用权证

开发商从事房地产开发经营，首先应当通过有偿的方式取得国有土地使用权证，在取得国有土地使用权证的土地上进行房地产开发经营。 因此，在审查国有土地使用权证时，应注意下列问题：

1 、用地范围。在国有土地使用权证上的土地平面图上，会标明土地的位置及四至。在审查土地证时应确定开发商所售房屋是否建在土地使用范围之内。

2 、土地使用权出让金是否已交清。只有全部缴纳了土地使用权出让金，才能取得国有土地使用权证。

3 、土地使用权或者在建工程是否存在抵押。 如果开发商将其取得的土地使用权或者在建工程进行了贷款抵押，那么购房者所购买的已经办理了抵押的房产，就很难在办理房屋产权证。更为严重的是在开发商无力归还贷款的情形下，购房者所购买的房屋就存在被查封、拍卖或变卖的风险，购房者就将有可能得不到所购房屋。

二、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证

建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是开发商用地和进行工程建设的法律凭证。如果房地产开发商没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，就开始从事房地产开发建设，那么其用地就属于非法用地，所建工程就属于非法建筑。购房者购买了没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的房屋，其合法权益是得不到法律的保护。

其中建设工程规划许可证的平面图反映了小区整体建筑面貌，从中可以知道小区的出入口、楼间距、停车场、通风口以及小区的道路、绿化等情况，因此，购房者在购房前一定要要求开发商出示这张平面图，以便充分了解小区的整体建筑面貌

三、建设工程开工许可证

建设工程开工许可证是开发商进行工程施工的法律凭证。只有取得了建设工程开工许可证才能开工建设，否则就不能开工建设。在没有取得开工许可证的情况下就进行工程施工，其所建项目属于违法建筑。

四、商品房预售许可证

商品房预售许可证是最后一个颁发的，也是决定开发商所售房屋是否合法的依据。因此，在审查商品房预售许可证时，一定要注意下列事项：

1 ．商品房预售许可证中载明的开发商的名称是否和预售房屋的出卖人的名称完全一致，否则很能确定所售房屋的合法性。

2 、预售许可证是否在有效期内。如果超过有效期仍在售房的，其售房行为视同无证销售。

3 、批准预售的房屋和购房人所购买的房屋是否一致。商品房预售许可证的销售范围一般有如下的表示方法：一是整个项目均可预售；二是整个项目的某几幢楼可预售；三是整个项目的某幢楼的某层或某单元甚至某套房可预售；四是除某幢楼、某幢楼的某层或某套房之外的，其余均可预售；五是某项目可售范围见附表，附表上列名了可售房屋的具体房号。因此，购房者在查看商品房预售许可证时，一定要仔细查看自己所购买的房屋是否在商品房预售许可的范围之内，如未在预售范围之内的，就属于非法销售。

鉴于“五证”的重要性，购房者在购买房屋时，一定要仔细审查这“五证”。