房屋租赁合同纠纷

律师：
您好。我有一套房产于2009年7月1日租给乙方，当时签订的租赁期限是3年，可是乙方只付给我半年租金。现在半年租期已到，由于特殊情况，我急需卖房，所以想终止合同，但乙方不答应。我打算退还乙方暖气费及物业费等杂费，另外最多赔偿1个月租金，可是乙方要求退回全部费用。我想请问：如果我向法院提出诉讼终止合同，最终结果会是怎样？我是否违约？如果违约我应该给乙方多少赔偿？乙方要求是否合理？
谢谢。
补充提问：
谢谢各位律师的解答。
由于合同中没有规定违约条件，那么我应该怎样赔偿乙方的损失？乙方的损失该怎样计算？
如果新房东同意继续外租，那么租赁合同是否要重新签订？合同内容可否有变化？