转让国有土地使用权时应注意哪些事项？

信敏功律所解读：转让国有土地使用权时应注意哪些事项？

我国《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有”。然而，国家可以通过签订国有土地使用权转让合同（以下简称“转让合同”）的方式将国有土地使用权转让给他人，那么，在转让国有土地使用权时转让合同的转让方和受让方应注意些什么呢？

一、必要的权属和资信能力调查

　　转让合同签订之前，要受让方需对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。

二、进行有关评估事宜咨询

　　根据相关法律规定，国家控制国有土地转让价格，转让价格过低时，国家享有优先购买权。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。

三、明确税费负担问题

   转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额等进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。

四、了解国有土地使用权转让担保问题

　　拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。　　

　　五、权属变更程序与支付转让价款之间要相互制约

　　因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付一般采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。

六、注意土地用途及相关用地条件的变更

国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。在实践中，转让前的土地大多是工业用地、办公用地的，转让后多用于商业或住宅开发用途。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担最好在转让合同中约定清楚。

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