没有房产证的房屋交易合同有效吗

最近我相中了一套沈阳铁西区的回迁房，但房主说房产证还没有办下来（需５年），可以和我去公证处公证签订交易合同．我查找了相关资料，《城市房地产管理法》是规定无产权的房屋是不能交易的，但物权法又对不动产的交易合同做了保护．我想问问：假如签定合同的话，合同是否有效？为了防止到时房主反悔（因５年后，房价如果大涨，房主可能悔约），我应该在合同中附加什么条款保护我的权益？我听说最大悔约金为交易金的20%,是否真实？如是这样，我能否加上条款：如房主违约，界时拖欠或拒绝办理过户手续，将按房屋的当前市价培偿