抵押物部分灭失引起的抵押权纠纷案

某果品加工厂急需资金扩大生产，遂将冷库作抵押向建行贷款。
经评估，冷库价值为400万元。
1999年7月3日，加工厂与建行签订抵押贷款协议，约定加工厂以冷库抵押，向建行贷款300万元，2001年7月3日前还本付息。
另约定，抵押担保的范围仅为主债权300万元，担保期限自还款期限届满2年。
合同签订后，双方立即办理了抵押登记手续。
2000年2月，加工厂将冷库中的两个冷藏室租给水产公司使用，并书面告知了水产公司冷库已抵押的情况。
2000年6月8日，加工厂先期向建设银行还贷180万元。
同年8月，冷库意外失火，加工厂获得保险公司保险金40万元。
建行与加工厂就40万元保险金的处理发生争议，建行诉至法院。
【问题】
1.抵押人将冷库中两个冷藏室出租的行为是否合法？
2.冷库遭遇火灾事故后，抵押权如何保障？