上海房地产律师：李某与上海丰扬房地产开发有限公司商品房预售合

时间：2011-10-28 07:38:03 文章分类：房产买卖

上海房地产律师：李某与上海丰扬房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2011）沪二中民二(民)终字第1879号

　　上诉人(原审原告)李某。
　　委托代理人林某。
　　被上诉人(原审被告)上海丰扬房地产开发有限公司。
　　法定代表人杨某某，总经理。
　　上诉人李某因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2011)宝民三(民)初字第702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某的委托代理人林某、胡才斌，被上诉人上海丰扬房地产开发有限公司(以下简称丰扬公司)的委托代理人曹翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理后查明，2007年12月16日，李某(乙方)与丰扬公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买上海市宝山区蕰川路某弄海德花园某号101室房屋，房屋暂测建筑面积为165.76平方米，每平方米建筑面积单价为人民币(以下币种均为人民币)14,357元，总房价款为2,379,816元。甲方定于2009年6月30日前将该房屋交付给乙方。合同第九条约定，甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.1%违约金。合同补充条款第七条为“关于销售广告、宣传资料的效力”，约定：1、双方的权利义务以合同及其附件为准；2、如楼书或其他宣传资料所载明的房型图及花园、露台、半地下室等奉送的面积和标准与签约时的房屋状态不符时，以签约时的房屋状态为准。合同签订后，李某向丰扬公司付清了房款，双方于2009年10月11日交接了系争房屋，李某居住至今。2011年5月19日，李某诉至原审法院，要求丰扬公司返还李某多支付的房款30万元，并根据合同第九条的约定向李某支付违约金3,000元。
　　原审审理过程中，李某为证明丰扬公司将纯别墅小区(有独栋别墅、双拼别墅和叠加别墅组成)改变成混合小区，提供海德花园售楼宣传资料，广告宣传为北上海大规模低密度别墅生活社区，有关文字表述为独栋别墅、双拼别墅、叠加别墅建筑组团，效果图显示有别墅、多层建筑。李某还提供报纸、杂志、电视、网络等媒体就海德花园的报道和介绍，表示，其中均反映出海德花园系纯别墅社区。同时，为证明李某多支付的房款损失，提供杂志摘要、新房网文章、案外人在2008年12月就购买海德花园房屋与丰扬公司签订的商品房预售合同等证据材料。李某表示，同时期同地段的万科四季别墅在190－220万元，而海德花园总价在200－250万元，楼盘销售统计数据中反映出别墅售价的上涨趋势，而案外人购买海德花园房屋时的单价为10,460元，据此可印证李某多支付房款的事实。丰扬公司对销售楼盘宣传广告资料的真实性没有异议，但认为，宣传资料中的效果图均显示有多层建筑，丰扬公司未进行过改变，李某所称纯别墅没有事实依据；有关报纸、杂志、电视、网络等媒体就海德花园的报道均非丰扬公司授权刊登的，其内容均与丰扬公司无关，无法视为丰扬公司的承诺；同时，李某就房款损失提供的材料均不符合证据形式，也与事实不符，无法印证李某的主张，故对该组证据均不予认可。另，李某提供一份丰扬公司与李某委托代理人胡才斌于2007年12月8日签订的定金合同，该合同约定由胡才斌购买蕰川路某弄海德花园202号301室房屋，合同第五条约定，甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房预售合同的附件。丰扬公司表示，该合同与本案没有关联性，且预售合同已将定金合同进行变更。李某表示，李某的定金合同应和胡才斌的一致，但已经遗失。
　　原审法院另查明，李某的委托代理人胡才斌也系海德花园业主，其于2009年9月24日向原审法院起诉丰扬公司，诉请之一系要求丰扬公司纠正擅自变更住房类型等违约行为，将现混合型小区恢复至纯别墅小区。原审法院于2009年12月17日作出(2009)宝民三(民)初字第1196号民事判决书，其中原审法院认为表述，对于变更住房类型的问题，胡才斌提供的有关广告等宣传资料中，虽然在文字中没有写明存在多层建筑，但相关图纸中多层建筑的存在是明确的，胡才斌所称纯别墅小区是没有依据的。据此，原审法院对胡才斌要求恢复纯别墅小区的诉请不予准许。胡才斌嗣后提起上诉，二审法院经审理，于2010年6月8日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。其中认定根据售楼沙盘模型照片，可较为清晰的区分多层住宅和叠加别墅，故难以证明丰扬公司售楼时承诺小区内仅有别墅住宅。胡才斌于2010年11月9日，向上海市高级人民法院提出再审申请，上海市高级人民法院于同年12月17日作出(2010)沪高民一(民)申字第1541号民事裁定书，裁定驳回胡才斌的再审申请。其中法院认为部分表述，胡才斌提供的《搜房网》、《上海商报》等证据材料不足以证明系丰扬公司对外所作的承诺，故关于胡才斌认为丰扬公司销售的海德花园系纯别墅小区的主张不予采信。
　　原审法院认为，李某、丰扬公司就系争房屋签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。李某主张丰扬公司承诺系争小区系由三种类型别墅组成的纯别墅小区，丰扬公司擅自改变建筑类型构成违约，并要求其承担违约责任。根据证据规则的规定，李某应对上述事实承担举证义务。鉴于李某的委托代理人作为系争小区业主就上述同一事实向法院提出过主张，而根据生效的法律文书，确认丰扬公司从未承诺过海德花园系纯别墅社区的事实，相关售楼宣传资料中多层建筑的存在是明确的。而李某在本案中提供的证据也无法证明丰扬公司对外作出过承诺。故李某以丰扬公司违约为由要求其承担房款损失赔偿及支付违约金的诉请，缺乏事实和法律依据，原审法院难以准许。原审法院据此作出判决：李某要求上海丰扬房地产开发有限公司返还房款30万元并支付违约金3,000元的诉讼请求，不予支持。
　　李某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：根据丰扬公司海德花园楼盘的宣传资料介绍，该小区为纯别墅小区，在其购买系争房屋后却发现丰扬公司在海德花园内建造了公寓进行销售。丰扬公司的上述行为致小区的房价在一段时期内下跌，丰扬公司的这一行为违背了其所宣传的别墅社区和房屋类型的约定构成违约，故其要求丰扬公司赔偿房屋差价损失。此外，丰扬公司对小区规划的车位等进行了变更，应向其支付违约金3,000元。
　　被上诉人丰扬公司辩称，对于双方签订的商品房预售合同的真实性无异议，丰扬公司从未承诺过海德花园为纯别墅社区，对此已有双方签订的合同及生效判决的认定予以证实。此外，李某在原审中是以其在小区中建造了多层住宅属违约行为为由，要求其支付违约金，并未提及对小区规划的车位等进行变更的相关问题，故其不同意李某的上诉请求，要求维持原判。
　　本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院审理中，李某表示其与其代理人胡才斌购买的是同一小区的房屋且是同一天签订的定金合同，售楼处的沙盘也是相同的。
　　本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。李某主张丰扬公司承诺系争小区系由三种类型别墅组成的纯别墅小区，却擅自改变建筑类型构成违约，并要求丰扬公司承担违约责任。根据证据规则的规定，李某应对上述事实承担举证义务。但在本案审理中李某并未能提供充分证据证明其主张的相关事实。相反，在李某提供的售楼宣传资料中多层建筑的存在是明确的。此外，鉴于李某与其代理人胡才斌是在同一时段购买的同一小区的房屋，在售楼处观看的也是同一沙盘，而在胡才斌就相同事由向丰扬公司提起的诉讼，本院已于2010年6月8日作出生效判决，其中认定根据售楼沙盘模型照片，可较为清晰地区分多层住宅和叠加别墅，故难以证明丰扬公司售楼时承诺小区内仅有别墅住宅。据此原审法院判决驳回了李某以丰扬公司变更房屋类型构成违约为由要求丰扬公司承担房款损失赔偿及支付违约金的诉讼请求并无不当。关于李某在二审审理中以丰扬公司对小区规划的车位等进行了变更为由，要求丰扬公司向其支付违约金3,000元一节，因该诉由与其在原审中主张违约金的诉由并非基于同一事实，本案不予处理。综上，原审法院对本案所作之判决并无不当，李某的上诉请求缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币5,845元，由李某负担。
　　本判决为终审判决。