上海房地产律师：陈甲、李某某、陈乙与潘某某、陶某某、黄乙、

 上海房地产律师：陈甲、李某某、陈乙与潘某某、陶某某、黄乙、黄甲、程某房屋买卖合同纠纷一案

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2011）沪二中民二(民)终字第1702号

　　上诉人(原审被告)陈甲。
　　上诉人(原审被告)李某某。
　　上诉人(原审被告)陈乙。
　　被上诉人(原审原告)潘某某。
　　被上诉人(原审原告)陶某某。
　　被上诉人(原审原告)黄甲。
　　法定代理人潘某某，即本案被上诉人之一。
　　被上诉人(原审原告)黄乙。
　　被上诉人(原审原告)程某。
　　法定代理人黄乙，即本案被上诉人之一。
　　原审被告黄丙。
　　原审被告黄丁。
　　上诉人陈甲、李某某、陈乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2011)闸民三(民)初字第937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年8月10日公开开庭进行了审理。上诉人李某某及其与上诉人陈甲、李某某、陈乙的共同委托代理人张峥嵘，被上诉人潘某某、陶某某、黄甲、黄乙、程某的共同委托代理人韩国权到庭参加诉讼，原审被告黄丙、黄丁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明：2006年7月9日，黄丙、黄丁与陈甲、李某某、陈乙签订了《房屋转让协议书》一份，其中约定甲方(黄丙、黄丁)将上海市闸北区阳城路某弄某号601室房屋(以下简称系争房屋)出售给乙方(陈甲、李某某、陈乙)，性质农民使用权房，建筑面积88平方米，每平方米人民币(以下币种均为人民币)7,000元，总房价款616,000元，甲、乙双方签订本协议书3日内，乙方向甲方支付房屋定金3万元，甲方于2006年8月10日前搬迁并腾出房屋，交房给乙方，乙方于交房当日支付现金370,000元，乙方于2006年9月30日前向甲方支付房款116,000元，自甲方通知乙方办理房屋产权证，乙方须于接到通知之日起五日内向有关部门办理房屋产权证，并于办妥房屋产权证后10日内向甲方付清余款100,000元。双方还对其他有关事宜作了约定。陈甲、李某某、陈乙按约支付房款共计516,000元。2006年8月13日，陈甲、李某某、陈乙入住系争房屋。2010年3月29日，潘某某等五人及黄丙、黄丁取得系争房屋的房地产权证。2010年6月，陈甲、李某某、陈乙与黄丙、黄丁交涉，要求协助办理系争房屋的过户手续，未果。2010年12月，陈甲、李某某、陈乙遂诉至法院。2011年5月潘某某、陶某某、黄甲、黄乙、程某以黄丙、黄丁背着其与陈甲、李某某、陈乙签订《房屋转让协议》、侵犯了潘某某等的合法权益为由，诉至原审法院，请求判令《房屋转让协议书》无效。
　　原审法院另查明，黄丙与陶某某系夫妻，双方所生子女为黄丁、黄乙。潘某某与黄丁系夫妻，双方所生一女为黄甲。黄乙、程某系母子关系。潘某某、陶某某、黄甲、黄乙、程某及黄丙、黄丁原居住在上海市闸北区沪太路大侯家宅109号。2000年2月28日，上址房屋被动迁时，潘某某、陶某某、黄甲、黄乙、程某及黄丙、黄丁被安置为包括系争房屋在内的共有人。
　　原审审理中，潘某某、陶某某、黄甲、黄乙、程某称，预售商品房应当在取得房地产权证后才能转让；而陈甲等签订转让协议后四年才取得系争房屋产证。转让协议违反了权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效。陈甲、李某某、陈乙认为，其与黄丙、黄丁签订转让协议，并支付相应对价，善意取得了系争房屋的权利，与潘某某、陶某某、黄甲、黄乙、程某无关。即使侵犯了其的权益，也是黄丙和黄丁的责任，潘某某等应当向黄丙、黄丁主张权利。由于双方各执己见，无调解意向。
　　原审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人均不得侵犯。民事活动必须遵守法律，法律没有规定的应当遵守国家政策。本案争议的焦点是陈甲、李某某、陈乙、黄丙、黄丁签订的《房屋转让协议书》是否违反法律和行政法规的强行性规定。首先，系争房屋的产权由潘某某、陶某某、黄甲、黄乙、程某与黄丙、黄丁共同共有，有上海市房地产权证登记为凭。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，各共有人对全部共有财产平等的享有占有、使用、收益和处分的权利，承担义务。但陈甲、李某某、陈乙在与黄丙、黄丁签订《房屋转让协议书》时，明知系争房屋是农民动迁安置房屋，却未要求所有权利人在《房屋转让协议书》上签名同意，事后在长达数年的时间里也未要求系争房屋的共有人追认转让协议。对此，陈甲、李某某、陈乙与黄丙、黄丁签订的《房屋转让协议书》侵犯了系争房屋其他共有人的合法权益，所签协议书应属无效，陈甲、李某某、陈乙、黄丙、黄丁均有责任。
　　其次，陈甲、李某某、陈乙、黄丙、黄丁作为具有完全民事行为能力的自然人，签约时明知系争房屋还未取得上海市房地产权证，仅是农民的使用权房屋，而陈甲、李某某、陈乙却自认为可以买卖并支付了房款，陈甲、李某某、陈乙、黄丙、黄丁的行为违反了上海市预售商品房应当取得预售许可或房地产权证后才能进行转让的相关规定，陈甲、李某某、陈乙、黄丙、黄丁擅自买卖尚未取得预售许可及房地产权证的动迁安置房的行为，依法确认无效。
　　再次，陈甲、李某某、陈乙在签订《房屋转让协议书》时，明知黄丁已结婚，且陈甲、李某某、陈乙、黄丙、黄丁签约时，其妻即潘某某在场(陈甲、李某某、陈乙自述)，陈甲、李某某、陈乙也未要求潘某某签字确认，实属有违常理。
　　最后，陈甲、李某某、陈乙称自己是善意取得系争房屋，该抗辩理由亦难以成立。所谓善意是指相对人不知道或不应当知道行为人实际上无权代理。现陈甲、李某某、陈乙、黄丙、黄丁之间签约，陈甲、李某某、陈乙支付房款不仅知道系争房屋的来源情况而且明知是农民使用权房，更清楚黄丙、黄丁在动迁安置协议上的安置人口及签约人。因此，陈甲、李某某、陈乙签约受让系争房屋的行为应属明知故为，由此而产生的后果应由陈甲、李某某、陈乙自行承担。现潘某某、陶某某、黄甲、黄乙、程某要求确认陈甲、李某某、陈乙、黄丙、黄丁之间签订的《房屋转让协议书》无效，合法有据，可予支持。
　　综上，陈甲等的抗辩理由，无相应证据佐证，不予采信。据此，原审法院判决如下：一、陈甲、李某某、陈乙与黄丙、黄丁签订的《房屋转让协议书》无效；二、黄丙、黄丁应于判决生效之日起十日内返还陈甲、李某某、陈乙房款516,000元。
　　上诉人陈甲、李某某、陈乙不服原审法院所作的判决，向本院提起上诉称：系争的房屋并非农民使用权房，是可以上市交易、自由转让的商品房；《房屋转让协议》虽没有被上诉人的签名，但被上诉人与原审被告之间有着特殊的身份关系，被上诉人与原审被告在同一小区内共安置得二套房屋，由于系争房屋的出售还导致被上诉人与原审被告的居住发生了根本性的变化，且在长达数年中并没有提出异议和主张，故被上诉人对出售系争房屋是明知且认可的；由于房价上涨，原审被告要求经济补偿，遭到上诉人拒绝后，将系争房屋产权登记在原审被告及被上诉人名下，故被上诉人是在利益的推动下，才否认出售房屋之事实。据此，上诉人请求二审撤销原审法院所作的判决，改判确认上诉人与原审被告签订的房屋转让协议有效。
　　被上诉人潘某某、陶某某、黄甲、黄乙、程某则辩称：系争房屋是不可以自由转让的农民房，并非普通商品房；上诉人称系争房屋的转让征得所有产权人的同意，但上诉人并没有就此提供相关证据。据此，被上诉人请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
　　原审被告黄丙、黄丁未到庭发表意见。
　　本院经审理查明，原审法院经审理所查明的事实无误，本院予以确认。
　　本院另查明，被上诉人及原审被告动迁时共安置分配得三套房屋，即阳城路某弄某号201室、阳城路某弄某号601室(即系争房屋)及永和路某弄10号1001室，系争房屋出售前，由黄乙一家居住，黄丙夫妇及黄丁一家居住同弄某号201室，系争房屋出售后，则由上诉人一家入住系争房屋，黄乙一家居住同弄某号201室，黄丁一家居住永和路某弄10号1001室。此节事实有原审法院2011年5月27日的庭审笔录及被上诉人代理人向本院提供的“被上诉人居住状况”为证。
　　本院认为，民事活动必须遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则。上诉人与两原审被告签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，双方均应恪守履行。《房屋转让协议书》签订后，被上诉人依约支付了对价，且实际入住系争房屋长达数年，现被上诉人却以两原审被告背着其而与上诉人签约，侵犯了其合法权益为由，不同意履行《房屋转让协议书》，并主张该《房屋转让协议书》无效。对此，本院认为，虽然系争房屋是安置给被上诉人及原审被告一户的，被上诉人亦未在《房屋转让协议书》上签字盖章，但从被上诉人及原审被告所安置得到另一套房屋与系争房屋为同一小区，系争房屋安置得到后，实际由黄乙一家居住，《房屋转让协议书》签订后，为将系争房屋交付给上诉人方入住，被上诉人及原审被告的居住状况亦发生了重大变化，而上诉人方入住系争房屋至今已有数年之久，被上诉人方从未提出异议，故本院认定被上诉人方是知道或应当知道系争房屋已转让给上诉人方，并实际履行了房屋的交付义务，属对房屋转让行为的认同，现系争房屋已符合转移登记的条件，在上诉人要求办理过户登记手续的情况下，被上诉人再以侵权为由主张该《房屋转让协议书》无效，既不利于维护交易稳定，亦有违诚实信用原则，且与法律原则相悖，不应得到支持。原审法院对此所作的认定，本院不予认同。另，被上诉人称系争房屋是不可以自由转让的农民房，但被上诉人和原审被告取得的系争房屋的产权并非属于禁止交易的农民房，被上诉人的该项诉称缺乏事实依据，本院不予采信。综上，原审法院所作的判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：
　　一、撤销上海市闸北区人民法院(2011)闸民三(民)初字第937号民事判决；
　　二、潘某某、陶某某、黄甲、黄乙、程某要求确认《房屋转让协议书》无效之诉讼请求不予支持。
　　一审案件受理费人民币9,960元，减半收取人民币4,980元及二审案件受理费人民币9,960元，由潘某某、陶某某、黄甲、黄乙、程某负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　　郑梅萍
代理审判员　　沈　京
代理审判员　　郑　倩

二○一一年九月二十二日

书　记　员　　仇祉杰

　　附：相关的法律条文
　　《中华人民共和国民事诉讼法》
　　第一百五十三条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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　　(三)原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
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　　《中华人民共和国合同法》
　　第六条　当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
　　第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。