委托卖房未成也需支付服务补偿金，上海一中院改判卖方有权拿回2

委托卖房未成也需支付服务补偿金，上海一中院改判卖方有权拿回2万元补偿金

    委托中介卖房，交易未成，卖方被迫支付补偿金。事后，卖方诉至法院，要求中介返还补偿金。近日，一中院撤销一审判决，认定补偿金约定无效，卖方有权要回已支付的补偿金。

卖房不成，反倒支付2万元补偿金

    为置换房屋，徐怡将位于浦东银霄路的一套住宅委托中原公司销售。2010年11月29日，经中原公司居间介绍，徐怡和郑微签订了买卖协议，房屋总价款545万元，合同中还约定，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人应向中介公司支付居间服务补偿金为总房价款545万元的1%。

    后因郑微违约，导致交易未成，中原公司已将房屋进行了网上备案登记。由于必须撤销网上备案合同才能重新与他人进行交易，为此徐怡要求中原公司交付交易密钥，以便撤销网上备案合同。而中原公司要求徐怡支付居间服务补偿金2万元才提供密钥。徐怡无奈于2011年1月4日支付了该笔费用，后取得交易密钥，撤销了网上备案合同。

要求拿回补偿金，遭一审法院驳回

徐怡告至法院，称房地产买卖合同没有签署完毕，中原公司并未促成交易成立，无权收取费用，并且中原公司以胁迫方式要求徐怡支付居间补偿款，已损害了徐怡的利益，要求判令中原公司返还居间服务补偿金2万元。

    中原公司辩称，已促成徐怡与郑微签订房地产买卖合同，故居间已经成功。买卖合同没有实际履行，是郑微违约所致，不影响中原公司获取居间服务费。网上密钥由中原公司掌握，虽然解除合同需要中原公司插入密钥登录房地产交易中心的网络进行操作，但中原公司并未以此对徐怡进行胁迫。

    一审法院认为，中原公司未促成涉案房屋交易成功，系案外人之原因所致，中原公司不存在过错，且中原公司确实为买卖双方提供了房地产经纪服务，已付出了一定的劳务，并在居间活动中支出了一定的必要费用。中原公司据此要求徐怡支付居间服务补偿款2万元，尚属合理，法院予以支持。徐怡提供的证据不足以证明中原公司以控制交易密钥的方式胁迫她付款，故对于徐怡的主张，法院不予采信。

条款理解现分歧，终审法院定纷争

    一审判后，徐怡不服上诉，她认为根据协议，中原公司应当向违约方郑微收取居间服务费，原审认定由自己支付上述费用显然不当。

    一中院审理后认为，本案的核心在于如何理解三方签订的 《房地产买卖居间协议》第9条的具体内容，“若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人将自愿自行或连带承担定金责任。且该方签署人应向丙方 （注：即中原公司）支付居间服务补偿金为本协议第三条所述总房价款的1%。该条款独立发生法律效力。”

    徐怡将其理解为如果因买卖双方中有一方违约，则违约方应向中原公司支付全部中介服务费，守约方无需支付。中原公司则解释为，鉴于买方或者卖方往往存在多个权利人，但签字人仅为一方的情形，如若任何一方中的未签字权利人不同意继续履行合同，则该方签字的当事人需支付该方应承担的1%佣金。

    法院认为，该条款由中原公司提供，应被理解为格式条款，根据法律规定，在双方存在不同理解情形下，应作不利于提供格式条款方的理解。

    法院还查明，涉案房屋之所以交易未成，是由于买方郑微的丈夫不同意而未在买卖合同上签字，因此买卖合同并未成立。在此情形下，上述条款所列的 “该方签署人”显然应指郑薇。所以，即使按照中介方对条款的理解，也应当由郑微来承担支付责任。中原公司利用徐怡急于转让房屋的情形，迫使她支付2万元才同意撤销网上备案，显然有违诚信原则，徐怡交付2万元的行为也并非其真实意思表示，故法院认定中原公司应当返还徐怡2万元补偿金。