上海房地产律师：名为“借款协议”实为“卖房合同”

上海房地产律师：名为“借款协议”实为“卖房合同”
    本报讯 好友间达成了转让公司内部优惠购买商品房的协议，双方就此支付了房款。岂料，待付款人蒋女士装修入住该房屋后，户主沈桐却迟迟不办理产权过户，并将房屋进行抵押，进而被蒋女士告上法院。近日，静安区法院一审判决蒋女士支付沈桐购房款45.8万余元，补偿款15.2万余元；沈桐在判决生效之日起十日内，自行注销设定在系争房屋上的抵押登记；在抵押登记注销后三日内，协助蒋女士至房地产交易中心将该房屋产权过户至蒋女士名下，涉及过户的税费均由蒋女士承担。

    60岁的沈桐系本市某房地产公司职工， 2007年4月沈桐取得公司内部职工优惠购买商品房额度，购买公司开发的一处建筑面积127平方米的商品房，成交总价为137.3万余元，优惠金额15.2万余元。

    沈桐与蒋女士丈夫系朋友关系，双方于2007年11月签订了 《借款协议书》约定：沈桐购置涉案房屋时，向蒋女士筹资45万元，沈桐承诺在该房屋办理房产证后，立即按照原价整体转让给蒋女士；其间以沈桐名义向银行申办的按揭房屋贷款 （约人民币90万元）也全部由蒋女士负责偿还。

    2007年11月22日，蒋女士向房屋出售单位支付房款37.3万余元；12月18日，又向沈桐支付定金5万元。剩余房款95万元由沈桐申请银行贷款。 2008年 4月至 2010年 7月，蒋女士向沈桐支付公积金还款40.3万余元，贷款账户还款14.5万余元，截止2010年8月2日尚余商业贷款45.8万余元。

    2008年2月，沈桐取得了该房屋房地产权证，交由蒋女士保管，并由蒋女士儿子一家装修居住至今。

    2010年8月，沈桐将剩余贷款45.8万余元还清后，于同年10月自行补办了产权证书，并为案外人戴某向民生银行上海分行的借款290万元提供抵押担保。

    蒋女士发现后多次要求沈桐办理该房屋的产权过户手续未果，于今年3月18日起诉到法院要求判令沈桐解除抵押登记，协助办妥产权过户。

争议焦点>>>

是否存在房屋买卖关系？

    法院认为，蒋女士与沈桐签订的《借款协议书》中约定，沈桐在办理房屋产权证后原价整体转让给蒋女士，并由蒋女士负责偿还按揭贷款。尽管蒋女士与沈桐签订的是借款协议，但实质内容是对该房屋买卖的约定。协议签订后，双方已经分别履行了出售人交付房屋、买房人支付房款的义务，双方存在实际的房屋买卖合同关系。

    因此双方签署的 《借款协议书》的实质应属买卖合同。虽然沈桐在签订 《借款协议书》时尚未取得房屋所有权，但沈桐仍享有他与出售单位间签订房屋买卖合同时的债权，把房屋转让给蒋女士的行为不违反法律禁止性规定，该 《借款协议书》合法有效。沈桐在2008年2月取得该房屋产权后，一直接受蒋女士的公积金还款，并由蒋女士归还每月按揭贷款，直至2010年8月沈桐另行补办产权证书并做抵押。蒋女士基于沈桐的上述行为要求办理产权过户未果后起诉至法院，并未超过法律规定的诉讼时效。鉴于沈桐已将该房屋实际交付蒋女士使用至今，且蒋女士同意继续向沈桐支付尚余贷款45.8万余元，遂法院作出了上述判决。

法官说法>>>

协议具备卖房合同内容

    但凡涉及房屋买卖的，一般都会签署 《上海市房地产买卖合同》文本，但该文本并不是房地产买卖生效的法定条件。而 《借款协议书》中，并没有专门注明要将合同文本作为双方房屋买卖合同成立、生效要件。尽管表面上双方签署的是一份 《借款协议书》，但协议书满足了房屋买卖合同中所必备的内容。本案中，蒋女士与沈桐作为房屋买卖交易的双方，已实际履行了房屋买卖合同的实际内容。故法院对沈桐辩称均不予以采纳。

（文中人物均为化名）