闵行房地产律师：法官谈“国五条”-----假离婚避20%卖房

来源：新快报

[提要]近日楼市的国五条细则出台，其中“出售房产征税按转让所得的20%”的规定饱受争议。这几天网上出现了很多“避税”窍门，它们到底靠不靠谱？昨日，越秀区法院民三庭资深法官程秀建称打官司、假离婚等招数不靠谱。

　　近日楼市的国五条细则出台，其中“出售房产征税按转让所得的20%”的规定饱受争议。这几天网上出现了很多“避税”窍门，它们到底靠不靠谱？昨日，越秀区法院民三庭资深法官程秀建称打官司、假离婚等招数不靠谱。

　　1.双方打官司过户？法官：可能被判合同无效

　　“买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户！”

　　程秀建：这样做的风险对于买卖双方来说都比较大。一旦法院经过审查认定双方的借款行为不真实或为规避税费，很可能会判决合同无效。那么，买方已付的购房款就处于卖方控制之下。而且新《民事诉讼法》对恶意诉讼的强制措施规定比较严格。这样的风险不值得冒。

　　2.离婚结婚玩两遍？

　　法官：违反基本道德伦理

　　“第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男（如果有房产的话）；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚！”

　　程秀建：根据我国民法关于公序良俗的法律原则要求，民事活动应基于维持公序、保持善良风俗的基础之上进行。如果为规避一项税费而不惜离婚、再娶、再离、再婚，且不论这一行为本身对于基本道德伦理的违反，任何一个环节的不正常衔接，影响的将是两个家庭的幸福生活。如果有人坚持走这样一条道路，我个人不想作更多评论。

　　3.离婚售房再复婚？法官：当心有人假戏真做

　　“将打算卖出的房产归到夫妻一方名下，然后夫妻离婚，拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售（还需满5年才能避税），卖掉后双方复婚。”

　　程秀建：因交易房产而办理离婚的案件确实很多，悲剧也很多。现实中也确有人借机假戏真做，带着一套自己名下的房子跟小三过起了悠闲的日子。所以应当首先考察一下自己夫妻感情是否经得住这么折腾。

　　由于担心二手房交易税费大幅提高，买卖双方急着在新政落地前办理过户手续，近两日全国多地房地产交易中心被挤爆。据悉，新政出台后首个工作日，广州市房地产交易登记中心窗口二手房交易量、收件量是平日的三倍，目前该中心已经采取提前对外服务以及全天不限号等应对过户潮，这些措施将持续到新政落地。

　　广州交易量是平日三倍

　　在新政出台后的首个工作日，全国重点城市的房地产交易中心都人潮汹涌。其中，北京日均成交量增加了三成，交易厅增设窗口；南京购房登记数大涨7倍，离婚率是平时两倍；武汉房产过户量比平时增3倍；济南房产交易大厅排号千人。

　　在广州，赶着在新政落地前办理过户手续的市民也挤爆了交易大厅。广州市国土房管局官方微博昨日表示：国务院房地产调控新政发布后的首个工作日，市房地产交易登记中心窗口二手房交易量、收件量是平日的三倍。为方便市民办理交易过户，该中心立即增派二手交易收件人手，增加对外处理窗口，工作人员全部取消休假，实行提前半小时对外服务（上午8：30），上班时间全天不限号服务，尽最大努力保障市民顺利办理登记。

　　广州市房地产交易登记中心一位负责人告诉记者，昨日的交易量与星期一差不多，从其了解的情况来看，各区的房地产交易中心都出现了交易猛增的现象，成交高峰预计会延续到新政落地。

　　该人士向记者表示，该中心从周一就开始提前对外服务以及不限号服务，而这些措施将持续到新政落地，目前尚未接到地税方面有关调整税费的具体时间表。“其实三月份本来就是全年二手房的交易高峰期，因为每年这个月份，学位房交易都非常火爆，现在加上新政，来办理过户的人就更多了。”

　　虽然自2010年楼市调控加大力度，但不少购房者却认为“房价越调越高”。调查中，55.18%网友就表示此次调控无力，房价继续攀高，对广州楼市影响不大。仅有26.77%的人看好此轮楼市调控，认为政策出台后房价上涨势头将得到遏制，走势平稳。而关于“国五条调控细则出台，将对广州的房价产生什么影响？”调查结果显示，59.41%的网友表示将“等待地方版细则，延迟置业计划”，22.57%的人则认为调控对房价影响不大，加速置业抢赶楼市优惠。

　　他们只为赶上末班车

　　北京半夜3点排队算晚的

　　“我是半夜3点替客户来排队的，只拿到200多号，现在只能在门外等着。”一位中介经纪人感叹道，半夜3点已经算晚的，“听说昨天下午6点钟，就已经有人赶过来排号了。做了这么多年，我从来没有看过这么火爆的，有史以来第一次。”

　　在朝阳地税第六税务所，现场的经纪人告诉记者，今天能够拿到前10号的，都得是昨天晚上六七点来现场排队的。门口的保安也向记者证实了这一说法，截至早上10点，能够进到地税大厅里面的都是昨天晚上就来排队的买房人或经纪人。

　　瞅准了买卖双方着急过户的心理，黄牛党也趁机抬价。看见记者来回观望，现场一位带着孩子的黄牛党主动走上前推销号码，“1000元一个号。”记者此前曾多次来到朝阳第六税务所，一个黄牛号300元。知情的经纪人告诉记者，1000元的叫价，也就是今天上午才有的，春节前最贵时黄牛号也就500元。

　　南京离婚人数是平时两倍

　　3月4日，房产新政执行的首个工作日，南京房产局和民政厅可谓是人气爆满，都在抢新政的最后末班车，房产局办理过户量是平时的7倍还多，民政局更是有不少人来办理离婚手续，同时办理单身证明。

南京鼓楼区婚姻登记处负责人夏主任说，离婚夫妻一对接一对冲过来，“他们非常着急，不停催工作人员快办手续，还有人一来就直接坦言，是为了房子离婚的。”南京市民政局的数据显示，截至当天下午5点，全市协议离婚的夫妻达294对，是平时两倍。夏主任感慨，最让人哭笑不得的是，有人才办完离婚登记，就要开单身证明，显然是为了房子嘛。据初步统计，昨天一天，南京开出了1600多张单身证明。