张宏伟：六方面解读上海版“新国五条”细则

3月30日，上海国五条细则出台，上海市发布关于本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知，通知确定2013年房价调控目标，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，二手房交易严格按照转让所得20%征收个人所得税等。

那么，上海版“新国五条”细则对于市场将产生哪些影响？笔者逐条进行了分析。

一、明确2013年度本市新建商品住房价格控制目标。根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

各区县、各有关部门要坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施，切实承担稳定房价、稳定市场的责任。确保政策落实到位，目标任务完成。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，此项政策基本为新“国五条”细则内容的强调，主要是通过此次政策的强化，遏制今年第一季度房价过快上涨的迹象，稳定房价上涨的预期。总体上，是通过现有阶段的缓冲期，稳定市场供求关系和房价，为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”。

二、坚决抑制投资投机性购房。进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。

要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反规定的及时加以制止、纠正。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，此项政策里基本可以分为三点内容：

第一、原有限购限贷政策执行条件的强化或补充。如严禁发放第三套及以上购房贷款等。

第二、适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

第三、对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费。

从影响的角度来看，上海版新“国五条”细则内容，基本上是通过以限购为主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值税等经济手段相配合，在一定时间内起到继续坚持房地产市场“去投机化”的目的。

现阶段行政手段与经济手段、市场手段并行使用，可以说，是为以后行政化手段退出提供一个市场缓冲期。换句话说，新国五条细则以及各个地方政府版本的细则内容，无论怎么变化，其实，总体上仍然会使以经济手段、市场手段调控为主，为以后行政化手段退出做铺垫。

从这个角度来讲，此次调控政策绝不是媒体及大众所解读那样简单的重复和强调。笔者认为，经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。

具体来讲，从调控手段角度来讲，二手房交易20%增值税是主要针对短期内（5年内）投机行为而征收的一个资本利得税，通过这个税收动作一定程度上会将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场，防止整个房地产市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。

关于个人住房房产税改革试点，也就是房产税税率、征收对象范围的扩围及深入开展，笔者认为，在今后几年，房产税由新房转向二手房，整体市场全部开征房产税已为大局，只不过推进的进度及市场影响需要“温水煮青蛙”，慢慢推进。

从房产税自身来讲，其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收，其影响主要也是引导市场去投机化，通过税费的征收，让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内，同样，也是通过房产税的征收防止市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。

总之，此次政策主要是通过此次政策的强化与经济手段的中长期的使用，遏制投机性需求，保证合理的自住需求，支持中长期的投资性需求，从而稳定房价上涨的预期，促使房地产市场稳定健康发展。从短期内来讲，总体上是通过现有阶段的缓冲期，稳定市场供求关系和房价，为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”。

三、增加普通商品住房用地供应。按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求，结合实际，统筹安排编制本市2013年度住房用地供应计划，保证普通商品住房、保障性住房土地供应，一季度公布全市年度供地计划。规划国土资源等部门要按照计划推进，确保全年土地供应稳定、均衡、合理。

规划国土资源部门要会同发展改革、城乡建设、房屋管理等部门提出商品住房项目的建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间、住宅产业化等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。同时，建立土地出让前研判制度，完善优化土地出让方案，搞好市场分析监测，稳定土地市场预期。

对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70％以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，通过土地增加供应、商品房供应，加大中小套型户型贷款的政策支持，支持以自住需求为主的市场的供应比例，满足自住需求，总体上是在坚持原有行政化调控手段的同时，通过市场化的手段缓解相对紧张的供求关系，缓解房价上涨的预期。

四、深化完善“四位一体”住房保障体系，全力推进大型居住社区建设和旧区改造。要进一步推进旧住房综合改造，切实改善市民居住条件。根据确定的目标任务，确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。

要细化完善保障性住房分配供应政策，合理扩大廉租住房实物配租供应范围。优化共有产权保障住房（经济适用住房）、公共租赁住房申请分配工作，完善两代及以上成年人复合家庭住房面积核查口径。

要全面推进旧区改造工作。重点推进中心城区成片二级旧里改造，逐步推开郊区城镇棚户简屋改造。出台“城中村”改造政策和措施，并继续推进国有农场职工危旧房改造。全年拆除二级旧里以下房屋70万平方米。推进完善大型居住社区基地内市政公建配套设施，全年完成40个外围市政配套项目建设，加快引进教育、卫生、商业等优质资源，确保入住居民基本生活需求。鼓励有条件的产业园区、企事业单位、农村集体经济组织等按照相关规定，建设公共（单位）租赁住房，向符合条件的来沪务工人员供应。

要开展保障性安居工程的全过程监督检查，确保保障性住房工程质量。加快推进本市住宅产业化，完善激励政策，健全标准规范，构建技术平台，加大装配整体式住宅项目建设力度。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，通过保障性住房供应，满足支持以自住需求为主的市场，通过保障房与商品房双轨制市场化的操作方式，总体上缓解商品房市场供求关系紧张的局面，稳定市场预期，总体上是在坚持原有行政化调控手段的同时，通过市场化的手段的过度，为以后经济手段长效性政策执行、限购推出提供一个稳定的过度缓冲期。

五、加强市场监管，查处违法违规行为。要严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强配合，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。

房屋管理、发展改革、规划国土资源、金融、财政、税务、人力资源社会保障、工商、公安等部门要研究建立信息共享、联动配合的工作机制，加大对违法违规行为的查处力度。对发生违反限购政策、捂盘惜售、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业，各有关部门要按照各自职责，在网上签约资格、土地竞买、开发项目贷款、批准上市、融资等方面予以处罚和限制。税务部门要进一步加强土地增值税的征收管理，严格按照不同销售价格，确定预征率，并严格按照有关规定，进行清算审核和稽查。

房屋管理、工商等部门要联合开展房屋中介市场的专项治理，重点查处房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员，可暂停网上销售、责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，通过短期内政策执行的从严，监管等，防止市场出现炒作房价的预期，总体上通过加强市场监管，查处违法违规行为，规范市场行为，缓解商品房市场供求关系紧张的局面，稳定市场预期。

六、加强房地产市场监测和走势研判。各有关部门要全面、准确、及时发布房地产市场信息，正确解读政策，稳定市场预期，引导居民理性消费。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，通过对于市场的调研与解读，主动发布信息，破除房地产市场涨价预期的炒作，防止市场出现炒作房价而出现异常的现象，总体上通过市场的研判、媒体舆论，缓解商品房市场供求关系紧张预期的局面，稳定市场发展环境。