闵行房产律师：“国五条”下房地产纠纷案例①—— 二手房买卖合

来源：地宝房产网

        案情回放

        经某房地产经纪人介绍，业主覃小姐与买方余小姐签订《二手房预约买卖及服务合同》，将自有岁月家园某房产以109万元实收的价格购卖予余小姐。合同约定，余小姐在签约2日内付足定金2万元，1月21日前监管首期款19.8万元，余款按揭支付。覃小姐在签约后3日内出具全权委托公证给担保公司指定人员，委托担保公司融资赎楼。双方于银行出具按揭承诺及赎出房地产证并注销抵押登记后3日内签订《二手房买卖合同》，任何一方违约需按房屋总价的20%支付对方违约金，同时对其他事项进行了详细的约定。

　　合同签订后，余小姐如约履行了定金支付义务，但由于恰逢楼市小阳春房价上涨，覃小姐收受定金后便毁约不卖，并终止了担保公司的委托赎楼，拒不配合余小姐办理首期款监管手续，导致交易无法进行。经多次催告，被告仅愿意赔付原告损失2万元，不同意履行合同。余小姐遂委托律师处理此案，该律师建议尽快诉讼保全，但因想要购买不想要赔偿，余小姐执意要求律师先行与覃小姐谈判，争取继续履行合同，暂不诉讼。2月22日双方相约在咖啡厅谈判，无果而终，但覃小姐仍然保持与我方的谈判。时至3月11日，眼见谈判无望，余小姐最终同意向法院提起诉讼要求解除合同并赔偿违约金21.8万元，但经律师诉前调查得知覃小姐已于2月24日(谈判期间)将涉案房屋卖予案外人并完成了过户登记手续!起诉后覃小姐又委托律师向余小姐发送了解约通知函。

　　被告辩称：

　　庭审中被告覃小姐委托律师辩称：

　　1、原告(余小姐)未按合同约定的时间将首期款打入约定的银行账号完成资金监管构成违约，违背了诚实信用原则，被告才将涉案房屋卖予他人，庭前覃小姐已通知原告解除合同;

　　2、我国违约金制度不是惩罚性的而是补偿性的，即使被告行为构成违约，由于原告没有证据证明其实际损失的存在，要求被告赔偿21.8万元违约金也没有事实和法律依据。要求判决驳回原告的全部诉讼请求，维护被告合法权益。

　　法院判决：

　　法院经审理认为：原被告双方签订的《二手房预约买卖及服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告未依约配合原告签署银行资金监管协议，并已将涉案房屋另售他人证明交易不能正常进行的原因在于被告，被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，按约定支付房地产总价款20%的违约金，违约金兼具有惩罚及补偿性质。

　　判决如下：

　　1、解除原被告双方签订的《二手房预约买卖及服务合同》;

　　2、被告向原告支付违约金21.8万元。

　　【律师说法】

　　“个人售房按转让所得征收20%个税”，可能又会引发新一轮的房产交易违约诉讼。

　　根据以往的房产纠纷经验，当房价上涨时，出售方违约情况会增加，因为只要房价上涨数额高于违约金数额，出售方就有利可图，在利益的诱惑下就会违约拒绝交易。反过来，当房价下跌时，买方为自己利益考虑就会拒绝继续履行合同。

　　新的“国五条”，提高个人所得税，卖家会直接将增加的税额作为成本，通过协议约定的方式转嫁到买方身上，但如果买方认为超出自己的承受能力，会拒绝支付，这样对那些已经支付购房定金或首付款，但还没有缴税办理过户的买方来说，很可能会选择违约拒绝履行合同，进而导致房产交易的诉讼案件增多。原因很简单，新“国五条”会增加购房者持币观望的心态，部分已经开始进行交易的买房人，从自己利益考虑，如果认为通过违约的方式，拒绝支付购房款，比承担多出来的20%的税费要划算的话，肯定会选择拒绝交易，继续持币观望，寄希望于房价下跌。

　　以上所说的情况，都是因为政策的原因导致市场变化，进而引发普通百姓之间的诉讼。因此我们更希望，对于市场的调控是由市场规律自身来调节，这样不但有利于培养普通百姓的市场风险意识，更有利于培养大家的法治理念，有利于契约社会的形成。从法律的角度，我们更加提倡自由市场经济，因为市场经济本身就是一种法治经济。过度的破坏市场自身调节能力，不但会使市场变得更加不稳定，而且还会激化普通百姓之间的矛盾，造成交易的不稳定，导致社会资源浪费。