闵行房产诉讼律师

产权因违法搭建遭冻结，房屋无法过户引纠纷

　　因购买的房屋附有违法建筑而无法办理房屋产权转移登记，买受方据此起诉至法院要求解除买卖双方签订的房地产买卖合同，出卖方返还购房款并支付相应的违约金。近日虹口法院对此案作出一审判决，确认合同解除，买受方返还出卖方房款，出卖方向买受方支付违约金10万元，宣判后双方均未上诉。

　　2014年1月初，汪阿姨通过中介公司介绍相中了李先生名下的位于本市场中路某小区一楼的一套房子，该房位于一楼，方便年纪越来越大的汪阿姨老两口出入。在实地看房后，甚为满意的汪阿姨便与李先生就购房事宜签订了房屋买卖协议，并当天支付了定金5万元。1月中旬，汪阿姨和王先生又签订了正式的房地产买卖合同，合同约定李先生须保证该房屋产权清晰可售，房屋的附属设施、固定装修设施、厨卫设施随房附送给汪阿姨；汪阿姨则须支付房屋价款180万元。3月初，在汪阿姨付款之后，李先生亦向汪阿姨交付了房屋，汪阿姨和老伴对房屋进行了简单装修后开心入住了。

　　然而，好景不长，5月份，汪阿姨与李先生至虹口区房地产登记处办理房屋权利转移登记手续时，却被书面告知该处房屋天井附有违法搭建，故不予办理过户手续。突来的晴天霹雳让汪阿姨老两口没了主意，只好联系李先生协商解决违建问题。李先生提出要么由汪阿姨拆除违章搭建，或汪阿姨暂时搬离由李先生拆除违章搭建以便过户。但由于房屋已进行了装修，拆除违章搭建会让房屋面目全非，汪阿姨不同意李先生的协商方案，最终致函李先生要求解除合同，并诉至法院要求李先生返还房款并赔偿经济损失20万元。

　　坐在被告席上的李先生有点无奈，称这套房子的封闭天井系自己的上家搭建，与己无关，且汪阿姨多次看房，应知晓该情况。李先生认为由于该违章建筑可以拆除，不影响买卖合同的履行，故不同意解除，要求继续履行，并由其支付拆除产生的费用。

　　汪阿姨则认为其已对房屋进行了地板铺设、墙面粉刷、天井水管修整等，煤气管道均已移动过，拆除将引发安全隐患,因而不同意继续履行合同，要求解除合同并返还房屋。

　　法院经审理后认为，李先生作为房屋出售方，理应保证所售房屋符合交易目的，房屋产权能依约转移登记至买受方汪阿姨名下。现由于系争房屋被认定为附有违章建筑而无法办理过户手续，李先生作为出售方负有主要责任，汪阿姨作为买受方，在明知房屋存在违章建筑的情况下，仍存侥幸心理予以购买，亦负有责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

　　汪阿姨与李先生的买卖合意系基于汪阿姨验看房屋时之房屋使用面积、装修及附属设施等整体情况，现违章建筑需拆除才能过户，故双方合同目的已然无法实现，根据合同法第九十四条，合同应当解除。李先生应向汪阿姨返还购房款，汪阿姨则应向李先生返还系争房屋。关于汪阿姨主张的违约金，法院结合合同履行情况、双方过错程度及汪阿姨的损失情况，酌情认定为10万元。（以上人物均系化名）

办公地址：上海市闵行区莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼（闵行区人民法院旁）电话：159 2121 9899

上海房地产律师网：www.fch365.cn，是上海市10强所、市级文明所、市级先进所，房产律师团队创办的法律网站，专业提供商品房、二手房买卖、房产租赁、房产陪购、房产继承、离婚房产、建筑工程等律服务，成功承办过房地产案件数百起。新闵所成立于1985年，位于闵行区莘庄地铁北广场，2008年，新闵已跃居在上海900家律所前5位，并屡获“上海市先进律师事务所”、“上海市文明律师事务所”、等殊荣。

吴宇律师，男，42岁，重点大学法学硕士，7年法律专业学习，专业从事房地产法律工作15年，中华全国和上海市法学会会员、律师协会会员、上海市律师协会“建筑房地产专业律委员会”委员，拥有律师资格证书和企业法律顾问资格证书，吴律师曾就职于上海昊理文律师事务所、现为新闵律师事务所高级合伙人及建筑房地产事务部部长，上海房地产律师网（www.fch365.cn）创办人、首席律师，及多家建筑房地产公司的常年法律顾问。
    吴律师的主要业务领域为：常年法律顾问、土地前期开发、房地产开发、建筑工程、商品房预销售、商品房租赁、商品房按揭、物业管理、一、二手房陪购、商品房买卖纠纷、二手房买卖纠纷、定金纠纷、一手房买卖诉讼代理、二手房买卖诉讼代理等诉讼与非诉讼法律服务。