闵行二手房纠纷律师

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上海房地产律师网：www.fch365.cn，是上海市10强所、市级文明所、市级先进所，房产律师团队创办的法律网站，专业提供商品房、二手房买卖、房产租赁、房产陪购、房产继承、离婚房产、建筑工程等律服务，成功承办过房地产案件数百起。新闵所成立于1985年，位于闵行区莘庄地铁北广场，2008年，新闵已跃居在上海900家律所前5位，并屡获“上海市先进律师事务所”、“上海市文明律师事务所”、等殊荣。

吴宇律师，男，42岁，重点大学法学硕士，7年法律专业学习，专业从事房地产法律工作15年，中华全国和上海市法学会会员、律师协会会员、上海市律师协会“建筑房地产专业律委员会”委员，拥有律师资格证书和企业法律顾问资格证书，吴律师曾就职于上海昊理文律师事务所、现为新闵律师事务所高级合伙人及建筑房地产事务部部长，上海房地产律师网（www.fch365.cn）创办人、首席律师，及多家建筑房地产公司的常年法律顾问。
    吴律师的主要业务领域为：常年法律顾问、土地前期开发、房地产开发、建筑工程、商品房预销售、商品房租赁、商品房按揭、物业管理、一、二手房陪购、商品房买卖纠纷、二手房买卖纠纷、定金纠纷、一手房买卖诉讼代理、二手房买卖诉讼代理等诉讼与非诉讼法律服务。

夫妻一方擅自出卖共有房屋的法律问题

    案情简介：

    本市某处商品房系何先生与吴女士在婚姻关系存续期间共同购买，产权登记在何先生一人名下。后因双方婚姻关系出现裂痕，吴女士离开该房屋在外居住。其间何先生将这套房屋通过中介机构挂牌出售。在中介机构的居间服务下，杨女士欲以市场价格购买该房屋。经查阅房屋产权证，确认权利人登记为何先生一人，数次看房时也没有发现他人居住使用，杨女士遂与何先生签订了房屋买卖合同并支付了全额房款，双方办理了产权过户手续，杨女士成为该房产权人并居住使用。吴女士得知后，与杨女士进行交涉，要求其返还房屋。杨女士认为当时产权证上只有何先生的名字，其并不知道何先生已婚，且买卖手续已全部完成，不同意吴女士的要求。

    法律规定：

    《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

    夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

    法官点评：

    我国《婚姻法》是以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制，即婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产除特有财产外，均归夫妻双方共同共有。《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此夫妻一方要出售夫妻共同所有的房产时，应当征得作为共同共有人的另一方同意。一方在未经另一方同意的情形下，以自己的名义出售属于夫妻共同所有的房屋，不管该房产登记在谁的名下，本质上都是处分他人财产的行为。上述案例中何先生擅自将该房屋出售给杨女士，侵害了吴女士的权益。

    在处理上述行为引发的法律后果时，应当注意到对于作为不动产的房屋而言，应以第三人对登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。在通常情形下，只要第三人信赖了登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。案例中杨女士查阅了产权证及房屋现况，在此情形下对登记产生了信赖，应认定为善意。而就是否支付合理对价而言，可采取以下的判断标准：一是该对价与市场同类房屋的差价是否悬殊；二是根据日常生活经验判断该对价是否明显有悖常理；三是在特殊情形下，也可将争议房屋交房屋估价机构进行估价后来判断是否存在价格的明显差异。分析案例中杨女士的所付款项，属于合理对价的范围。故根据上述司法解释的规定，吴女士主张追回房屋的请求难以得到支持。