闵行二手房官司律师

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与买受人恶意串通出卖共有房屋的法律问题
 
    案情简介：

    钱先生与唐女士在婚姻关系存续期间共同购置了一套二手房，产权登记在夫妻两人名下。后两人关系不睦，钱先生打起了转移夫妻共有财产的主意，经过与姐夫赵先生商量，决定通过虚假买卖的方式将房屋过户至赵先生的名下。趁着唐女士回娘家之际，钱先生从家中取出唐女士的身份证及私章，伪造了唐女士同意售房的授权委托书，在与赵先生签订房屋买卖合同后，办理了产权过户手续，赵先生登记为房屋产权人。现唐女士以钱先生与赵先生恶意串通转移夫妻共同财产为由，主张房屋买卖合同无效，赵先生则认为自己已经取得了产权证，是该房屋的合法产权人。

    法律规定：

    《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

    《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……

    法官点评：

    案例中，钱先生欲在婚姻关系存续期间转移夫妻共同财产，并通过伪造委托书等方式实施相关行为，主观恶意明显。赵先生明知钱先生实施该行为所达到的目的非法，却与其共同实施了签订买卖合同及办理过户手续等行为。根据《婚姻法司法解释（三）》的规定，赵先生无法证明其系善意购房人，且未支付任何对价，故其主张系房屋合法产权人缺乏依据。且分析两人共同实施的行为，存在恶意串通。所谓串通，是指当事人具有共同目的，即希望通过实施某种行为损害国家、集体或者第三人的利益，并互相配合或者共同实施上述行为。结合《合同法》的相关规定，涉案房屋买卖合同应当确认为无效。

    关于合同无效的法律后果，《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，赵先生应首先将房屋返还至钱先生与唐女士名下，恢复到合同订立以前的状态。其次，合同无效的过错方系钱先生与赵先生，如果唐女士就此受到相关损失，应由钱先生与赵先生根据各自的过错程度予以赔偿。