闵行二手房诉讼律师

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擅自处分共有房屋的合同效力及责任承担

    案情简介：

    程先生与妻子汪女士共同购买了本市某处商品房，产权登记在程先生一人名下。 2011年徐先生经中介居间欲购买该房屋，与程先生签订了《房地产买卖居间协议》。协议约定买卖双方应在30日内签订《上海市房地产买卖合同》，若出卖方未履行义务，应向买受方双倍返还定金，若买受方未履行义务则已支付定金不予返还。同日，程先生收取徐先生定金5万元。之后双方未如约签订买卖合同。现徐先生以程先生拒绝订约为由，主张双倍返还定金。程先生承认瞒着汪女士签订合同并收取定金，之后告知汪女士时，汪女士明确不同意售房，故《房地产买卖居间协议》应当无效，不适用定金罚则。汪女士则表示，程先生出售房屋时从未告知过己方，己方不同意出售房屋。

    法律规定：

    《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

    《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法担保法若干问题的解释》第一百一十五条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝签订主合同的，无权要求返还定金；收取定金的一方拒绝签订主合同的，应当双倍返还定金。

    法官点评：

    涉案房屋产权虽登记在程先生名下，但属于程先生与汪女士的夫妻共同财产，程先生在行使处分权时应当得到其他共有人的同意。因汪女士事先并未同意程先生出售房屋，事后对程先生签订协议的行为又不予追认，故程先生自始未取得系争房屋的处分权。作为购买方的徐先生，虽然无法通过合同的继续履行最终取得房屋的所有权，但其合同权利仍应当得到保护。根据司法解释的内容，《房地产买卖居间协议》应当合法有效，程先生以其对该房屋没有处分权为由主张合同无效，理由不能成立。

    既然《房地产买卖居间协议》有效，现徐先生以程先生不能继续履行合同义务为由，要求其双倍返还定金，目的系解除协议并追究程先生未能履约的法律责任。至于协议中约定的定金条款，是为担保双方将来买卖合同的顺利签订，具有立约定金的法律性质，自当事人实际交付定金起生效。如果因当事人一方原因未能订立房屋买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致房屋买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。案例中，程先生原本可在征得妻子同意后再对外出售房屋，现由于其自身原因违反了协议约定的义务，故应当承担定金责任，双倍返还徐先生定金10万元。