闵行房地产律师

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“曲线”借名买房法律风险巨大

　　借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义进行房屋登记的行为。
　　在我国,有些人不具备购买某类房屋的资格，如经济适用房，或者已经拥有住房的居民为规避“限购令”而故意以他人名义购买房屋。
　　诸如此类的借名买房现象在现实中屡见不鲜，随着近几年房屋价格大幅上涨,因借名买房引发的纠纷也层出不穷。
　　那么，借名买房会有哪些法律风险？又该如何防范可能遭遇的风险呢？

　　现实中屡现纠纷

　　在借名购房中，房屋的实际出资人为事实购房人，被借名的人是登记购房人。
　　实际出资人与登记购房人往往会签订相应的合同，以保证自己能够获得所购买的房屋。但时过境迁，围绕房屋产权、居住权的纠纷屡屡发生。
　　以下先介绍两个现实中的案例：
　　1、李某于2001年购买了某小区的房屋一套，交纳了全部房款及相关费用，为了方便购买，李某将该房屋产权登记在了该小区开发商员工郭某的名下。
　　交房后李某对该房屋进行了装修，多年来一直在此居住，并交纳相关费用，房产证也由李某保管。
　　多年后，当李某提出要将房屋变更登记在自己名下时，郭某拒绝，并称该房屋当初是自己出钱购买的。
　　后李某将郭某诉至法院，请求判令房屋归自己所有。
　　李某提出：涉案房屋房产证虽登记为郭某，但由他保管，并提供了收据、证人证言等证据材料，证明其交纳了涉案房屋的购房款及相关费用。
　　房屋的投资方也出具证明，证实购房款系李某所交，且证明李某非公司人员，才将房屋登记在郭某名下。
　　李某提供的证据相互得到印证，形成完整的证据链，证明了其为涉案房屋的真正权利人，故法院支持了李某的诉讼请求。
　　2、2005年1月，尹某与某房产公司签订　《商品房买卖合同》，约定由尹某购买一套房屋，总价28万余元。全部房款由张某支付。
　　该房屋于2006年交付后，由张某对房屋进行装修并居住使用至今。
　　2006年，尹某取得房屋所有权证，房屋性质为经济适用住房，所有权人登记为尹某。
　　2010年10月，尹某以返还原物为由起诉张某，法院判决驳回尹某的诉讼请求；2011年，尹某以确认所有权起诉，法院驳回尹某的诉讼请求。
　　后尹某又提起诉讼，称其与张某原系朋友关系，因张某不符合购买经济适用房的资格，双方达成口头借名买房协议，尹某以个人名义申请了涉案房屋，故请求法院确认双方口头借名买房无效，张某限期返还房屋。
　　法院审理后认定，双方借名购买经济适用住房的事实合同违反了国家关于经济适用住房购买的强制性规定，该合同应为无效。张某虽然无权取得经济适用住房的产权，但其全额支付了房屋的购房款，对房屋进行了装修并一直居住至今，在双方之间关于该房屋的出资及收益等纠纷尚未解决前，尹某迳行要求张某腾退房屋，有违民事法律的公平原则，故对于尹某要求张某腾退房屋的诉讼请求法院不予支持。

　　借名买房的成因

　　实践中，实际出资人以他人名义购买房屋，通常有下列原因：
　　1、规避法律或者政策。
　　借名买房往往是实际出资人借登记购房人之名钻法律或政策的空子，这是借名买房最常见的情形。
　　比如，政府为了解决中低收入家庭的居住问题，推出了经济适用房等保障性住房。购买该类住房需要一定的资格，实际出资人不具有要求的资格，而登记购房人具有资格购买。
　　又比如，针对过高房价，许多地方根据　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》　等文件精神，纷纷推出了限购令。为了规避限购令，一些购房者采取了借名买房。
　　2、贪图便宜享受优惠。
　　购房人身份的不同，决定了在购房时能否享受某些优惠。
　　比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。因商业贷款的利率远高于公积金贷款利率，没有资格申请公积金贷款的人，于是借用亲友名义办理公积金贷款。
　　又比如，单位集资建房的，内部购买价格优惠，于是一些非单位人员就借用单位员工名义购房。
　　3、简便手续减少税费。
　　房屋是不动产，不仅价值大，而且每次转手均需办理登记手续。比如，为了避开将来可能开征的遗产税，父母以未成年人的名义购买房屋，万一将来开征遗产税，就避开了纳税这一环节。
　　4、其他原因。
　　实际出资人借名买房有的是为了达到某种特殊目的。比如，有些政府官员或者企业家不愿意露富，就将房产登记在亲友名下。
　　又比如，丈夫用夫妻共同财产为“小三”购买房产，房屋往往登记在“小三”名下。

　　借名买房的效力

　　前述两则案例，虽然都是借名买房，但一个购买的是普通商品房，一个购买的是具有保障性质的经济适用房，故法院对借名买房协议的认定亦截然不同。
　　1、如果房屋是一般的商品房，除了有违反法律强制性规定的情况之外，一般认定合同有效。
　　合同法奉行合同自由原则，任何人有权根据合同法有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定的民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。
　　如果不存在恶意规避法律或政策的行为，双方自愿签订的借名买房合同应具有法律效力。
　　这里又可分为两种情形：第一种情形，借名行为自始至终不违法。
　　比如父母为避免将来过户手续繁琐、缴纳税费，以孩子名义购买房屋。
　　第二种情形，借名之初违法后违法状态消除。如为了规避房屋限购令而借名买房，当发生纠纷时限购令可能已经取消，则应根据“有利追溯”原则处理，认定合同有效。
　　也就是说，虽然先前的行为在行为发生时不符合当时的法律或政策规定，但如果后来的法律或者政策对此作出了调整，先前的行为符合法律政策了，就应当依新法或者政策承认其合法性并予以保护。实际出资人可以以双方所签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。
　　2、借名购买经济适用房等保障性住房的合同效力存在争议。
　　对于该类合同的效力，目前不同地区、不同法院尚有不同认识。
　　有的法院认为实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于　《合同法》　中关于违反法律、行政法规强制性规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，应认定无效。
　　在案例2中，法院即以合同违反了国家关于经济适用住房购买的强制性规定而认定合同无效。
　　对此，笔者持保留意见。
　　确定合同是否有效，一是须考虑“法律、行政法规”的范畴，应限定在全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规；　二是须将强制性规定分为管理性规定和效力性规定。
　　管理性规定并不否认行为在私法上的效力，而效力性规定则不仅要对违法者加以制裁，对其行为在私法上的效力也加以否认。
　　因此对于借名购买保障性住房的行为，有的法院就认为，关于经济适用房的相关规定从位阶上看并非“行政法规”，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应一律判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税款的，合同仍应属有效。
　　对此，笔者也不敢苟同。
　　根据　《合同法》　第52条第4项规定，损害社会公共利益的，合同应确认无效。在我国民事法律规定中，对社会公共利益的保护历来十分重视。
　　不具有购买经济适用房资格的人借名购买了经济适用房，侵害了其他有资格购房人的合法权益，损害了社会公共利益，合同应为无效。
　　但如果具有购买经济适用房资格的人借名购买了经济适用房，因没有损害社会公共利益，则借名买房合同应认定为有效。
　　还有的法院考虑到如果判决借名合同无效，实际出资人要求退还的房款是当初买房时的价款，这对实际出资人会造成巨大的经济损失，反之被借名人会获得房价上涨带来的巨大经济利益。因此，在实际出资人能证明双方存在借名买房的关系时，法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权，不用腾房。
　　但这种判决颇为尴尬，尴尬之处在于房屋所有权人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。
　　对此笔者认为，当事人权利的这种尴尬，应该说也是他们当初选择规避政策的必然需要考虑的不利后果。

　　借名合同的法律风险

　　在很多人看来，借名买房似乎是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，且这些购房者中也不乏节省了很多购房成本的人，但是通过一个个鲜活的案例，投资者广为效仿的借名买房也存在极大的法律风险。
　　1、在房价大幅上涨的诱惑下，有登记购房人反悔的风险。
　　实际出资人与登记购房人往往是亲戚朋友关系，基于信任关系，双方有的不签订协议，仅仅是口头约定。如果实际出资人不能证明双方之间借名买房的关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款将十分困难。即使实际出资人能够证明双方之间存在借名买房的关系和支付购房款的事实，在借名买房合同无效的情况下（如案例2），实际出资人也无法取得房屋产权。
　　2、物权登记具有公信公示效力，有被法院执行的风险。
　　房屋产权证作为证明房屋归属的有力证明，记载了名义产权人的姓名，对外具有公信公示效力。如果登记购房人对外负有债务不能清偿，债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋，这将直接导致实际出资人卷入诉讼或执行案件中，使得利益受损。
　　3、登记购房人有恶意处置房屋的风险。
　　根据我国房地产的登记制度，登记购房人可以不经实际出资人同意而将房屋卖给他人，并办理过户手续。即使借名合同有效，但因为对外登记的物权是属于登记购房人的，第三人出于善意购买房屋，支付了合理对价，并已办理过户手续，也不能对抗善意第三人，善意的受让人将取得房屋的所有权。
　　4、被借名人同样也需要承担风险。
　　允许他人以自己的名义购买房屋，就会在房屋产权登记部门留下记录，在银行也会有征信记录，即使以后房屋过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房时的一些优惠政策。
　　因此，在借名购房前，实际出资人不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。
　　对于未规避政策和不违反法律法规强制性规定的借名买房，建议双方签订书面协议，明确约定房屋所有权实际上属于实际出资人所有，登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖与他人等违约情形及相应的违约责任。
　　作为实际出资人，应保管好出资的各项凭证，如银行转账记录、收据收条等，在出现或者可能出现纠纷时，出资人好尽快向法院起诉，避免房产被转移或被他人冻结拍卖，以维护自己的合法权益。