闵行房产租赁律师

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提前解除租房合同几个“雷区”

　　在合同履行过程中，可能由于各种各样的原因需要提前解约，而解约可以通过双方协商进行，如果一方不同意，另一方只能单方解除合同，这在法律上就属于违约行为。
　　对于生活中常见的房屋租赁关系，如果想要中途解约该注意些什么问题呢？
　　
　　押金不等于违约金

　　在房屋租赁中，一般签订合同后房主会预先收取几个月的租金作为押金，如果双方一旦发生什么争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往会扣留押金做为违约金。
　　实际上，押金一般应理解为保证房屋及家具完好的保证金，它和违约金是两回事，不能直接将押金认定为提前解约的违约金。

　　违约金应予以明确

　　身为律师，笔者经常碰到出租人或承租人在对方提前解除合同时询问：“法律有没有规定一个明确的违约金数额标准？”
　　对此我只能明确地回答：“没有！”
　　在合同法中，对于违约金数额的确定主要遵循一个原则：“有约定从约定，无约定按照实际损失计算。”
　　房屋租赁合同解除时，如果没有事先约定违约金，如何确定单方解除给另一方造成的损失往往会引发争议。
　　在出租方提前解除合同的情况下，承租人需要另寻房子租住，并可能产生搬家费用。
　　至于承租人提前解除合同，出租方的房屋可能空置而产生损失。
　　按照法律规定，无论哪一方提出的损失数额，都必须自行举证加以证明。因此对于租赁合同解约的实际损失，可能面临举证难的情况，损失数额难以确定。
　　为了避免这种违约金的不确定性，在签订房屋租赁合同时双方应尽量把单方解除合同的违约金标准写入书面合同，比如明确约定几个月的房租为违约金。
　　这样一来，一旦发生单方解约的情况，守约方主张违约责任简单方便，而违约方也对自己违约行为的后果也能有明确的预期，可以事先权衡得失利弊，对双方都有好处。

　　解约情形可提前约定

　　笔者经常碰到因为客观原因承租人或出租人想提前解除合同，又不想承担违约责任的情况。从法律上讲，如果在解约时双方能协商一致，当然可能不需要承担违约责任。
　　可谁能保证就解约问题能协商一致呢？其实，如果事先在合同中采取应对措施，也是可以在特定情形下不承担违约责任的。
　　为此，双方可以在租赁合同中先明确约定，发生某种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任。
　　比如对承租人来说，租房是为了便利工作生活，如果工作地点发生变化，很可能需要另外租房居住。在此情况下，承租人就可以事先和出租方约定，一旦工作地点发生重大变化，可以提前解除合同。
　　当然，如果有合同约定的情况发生，也应该给对方保留必要的准备时间来正式解除合同。
　　另外，从租赁双方的目的上看，承租方是为了使用特定的房屋，出租方则是为了出租获利。所以，也可以从合同的目的入手，避免双方的违约责任。
　　比如作为租赁方可以和出租方约定：承租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人，则承租人不承担上述违约责任。
　　如果出租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但如果出租人在解除合同时能在出租房屋所在的小区为承租人另外找到与原租赁房屋条件、租金标准相同的房屋，除必要的搬家费用外，出租人可以不承担违约责任。
　　其实，上述变通办法即使没有提前约定，在某一方单方解约时也不妨提出来与对方协商。
　　但如果没有提前约定，对方无须接受，所以可能的话，还是事先约定为好。

　　解约需要书面手续

　　租房合同正常到期解除，双方应当办理交房手续，要清点物品，退还剩余的租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。在提前解除合同的情况下，当然也少不了这些手续。
　　除上述手续之外，提前解约还应签订　《解除租赁合同确认书》，对于哪一方提出解除、另一方的态度如何、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中加以明确。
　　不管解除合同是否协商一致，双方均应该注意保留必要的书面文件。
　　如果是协商一致解除合同，自然可以签订　《解除租赁合同确认书》，协商不一致无法签订文件，则需要单方发出书面文件。
　　提出解约的一方，应书面告知对方，尤其是承租人准备搬离的情况，应当及时告知出租人解约及搬离的时间，以免出租人以不知情为由主张更高额的赔偿。
　　作为守约方，在得到对方要解约的告知后，可以向对方发送相应的催告函主张权利，并保留催告的证据，如果在合理时间内对方没有反应，应该及时到法院提起诉讼。
　　上述书面文件，对于法院审理时判断哪一方构成违约、合同解除的具体时间，以及相应的损失该如何计算，都有重大作用。