七宝离婚律师：夫妻离婚，房产分割那些事儿

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执业机构：上海市新闵律师事务所

办公地址：上海市闵行区雅致路215号置业大厦7楼（闵行区人民法院旁）

上海离婚律师网：www.lih365.com，是上海市10强所、市级文明所、市级先进所，婚姻律师团队创办的法律网站，专业提供协议离婚、诉讼离婚、财产分割、房产分割、股权分割、调查取证、法律文书起草法律服务，成功承办过离婚案件千余起。新闵律师事务所成立于1985年，总部位于上海市闵行区莘庄地铁北广场。新闵所是中国司法部及上海市司法局批准设立的最早的合伙制律所之一， 2008年在上海900多家律师事务所中，新闵已跃居前5位，并屡获“上海市先进律师事务所”、“上海市文明律师事务所”、“上海市法律援助先进单位”等殊荣。

吴宇律师，男，42岁，资深婚姻家庭律师，重点大学法律硕士，7年法律专业学习，15年婚姻家庭法律服务，上海市新闵律师事务所高级合伙人，婚姻家庭法律事务部部长；中华全国和上海市法学会会员、律师协会会员。多次应邀参与“婚姻法司法解释”、“继承法”、“婚姻家庭案件法律实务操作”、“婚姻家庭纠纷审判实务研讨”等课题组研讨会，对婚姻家庭法律的含义与立法背景有深入的理解。

 案例一

  婚前房产百万增值款归谁

  家住佛山市顺德区大良镇的黄成在1999年以30.3万元价格购买了一套商品房。黄成向银行按揭贷款20万元，还款期限为同年8月21日至2009年8月20日，10年内还清。

  2006年，黄成经朋友介绍与卓云认识。2007年10月，两人建立恋爱关系，不到两个月就“闪婚”，步入婚姻的殿堂。2008年，两人生有一女。

  细节打败爱情。本该幸福美满的三口之家，却在琐碎的生活中渐生罅隙。由于两人从恋爱到结婚不足两月，磨合期较短，相互了解不够深入，新婚的热情迅速被现实所冷却，两人开始为琐事争吵。2009年2月，两人开始分居。

  由于双方婚姻登记地为广东省广宁县民政局。2009年11月25日，黄成据此向广宁县人民法院起诉离婚。法院一审认为，二人感情尚未破裂，具备和好的条件，遂于2010年4月12日作出不予离婚的判决。

  2010年11月，黄成再次向广宁法院提起离婚之诉。后该院以自己无管辖权为由将案件移送至佛山市顺德区人民法院审理。

  主审法官很快查明了双方婚姻状态、收入情况等争议焦点。经法院审理查明，两人共同还贷的款项为2万余元。房屋最终给付的款项为支付给开发商房价款30.3万元及支付给银行的利息合计6.1万余元。但是庭审时，双方却在房产增值问题上发生争吵。原来，黄成婚前购买的那套商品房的市场价值竟然一路高歌猛进，已从最初的30.3万元升至200多万元。

  经法官几度沟通，双方一致同意该房屋自2007年12月登记结婚至2012年庭审时的房屋增值价值为125万元。对增值部分该如何分配，二人产生激烈争议。

  黄成对卓云的关于分割房产增值部分“五五分”的请求极度愤慨，“结婚以来，她一直游手好闲，如果没有我在外苦苦打拼，家里连米汤都喝不上。”更让黄成不能理解的是，婚前独自购买的房子，离婚时，房产投资升值了，对方却要来分一杯羹。但卓云则反驳认为，结婚以来，黄成未尽到照顾家庭的义务，指责对方，“连孩子的户口都没上。”

  最终法院判决，结合该房屋的具体情况及按照照顾子女与女方权益的原则，原告黄成补偿被告卓云婚后参与的还款额及还款额相对应的财产增值部分，酌定为5万元。

  ■法官点评

  增值财产分割需兼顾公平

  针对黄成诉卓云离婚案件，该案主审法官周海民分析，案件的争议焦点主要有：一是婚前按揭买房，房产归谁？二是如何补偿另一方？

  根据最高人民法院《婚姻法解释（三）》明确规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产应先由双方协议处理。协商不成的，法院可判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为其个人债务。双方婚后共同还贷及其财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方补偿。

  据此，“对于房产归属问题，由于双方未能达成协议，综合考虑双方对该房产出资额、参与还贷贡献、婚姻长短以及原产权登记公示公信力等因素，宜判定房产归黄成所有，由其对卓云予以补偿。”法官认为，该案真正的难点正是如何补偿。实践中，多数法院采取的计算方式是：夫妻共同还贷款÷(房价款+利息)×房产现值额×50%，由原购房者补偿对方，剩余贷款由原购房者继续偿还。

  “由于目前各银行及互联网上均能提供房贷的计算标准，因此这种计算方式简单，操作性强。”但周海民认为该公式并不能完全体现法律的公平原则，“该算式对于购房与结婚时间差距不长的案件可以使用，但是对于黄成这类相差8年的案件就不适宜了。房产现值不能全面反映婚姻期间房产增值的具体情况，容易造成不公。”

  因此，在该案中，周海民采取了还贷额加增值额标准来计算应当给付另一方的款项，其将计算方式改成：{夫妻共同还贷款+〔夫妻共同还贷款÷(房价款+利息)〕×房产增值款}×50%。即增值部分必须考虑共同还贷款在房屋总价值中所占的比重来计算。最终，法院在该案中核对应当补偿的款项为44641元，法官又酌情考虑适当照顾女方和子女利益的原则，将款项定为5万元。

  案例二

  赠与还是买卖，一词之差埋争议

  陈兴和黄燕是佛山市顺德区农村一对普通的老夫妻，膝下二女一子。上世纪六七十年代，夫妻俩在位于北滘镇黄龙择桂里的宅基地上建起了平房，1997年又改建为水泥结构。然而，一场儿媳妇提起的财产分割诉讼，差点把陈兴二老“扫地出门”。儿媳妇起诉儿子要求离婚，并且要分割二老的平房。

  面对诉讼，老夫妻手足无措，老泪纵横。事情是这样的。陈义是老夫妻唯一的儿子，老两口随其生活。1997年12月，陈义与梁兰自由恋爱并登记结婚。按照当地“三书六礼”的规制，两人于1999年摆酒完婚。

  婚后，小两口感情一直较好。孙女陈红欣的出生更为这个四口之家带来欢声笑语。然而，仅有一层的老房子更显拥挤。“房子太小了。夏天像住在蒸笼里，太热了。爸、妈，要不把房子过名给我，我把房子再建一层吧。这样你们也住得宽敞些。”儿子陈义提出。

  陈兴和黄燕琢磨，反正这份家业迟早也是儿子的，干脆现在一并转给儿子，省得以后再跑手续。考虑到房产赠与手续繁多，一家人决定以买卖的名义办理房产过户。2000年1月18日，陈兴、黄燕夫妻以3.6万元的价格以买卖名义将房产过户到儿子陈义名下，实际并无资金往来。

  2000年4月到8月期间，陈义对房屋加建，陈兴、黄燕夫妇也出资6.3万余元购买建材。2001年3月20日，陈义拿到了两层半楼房的房产证。

  2009年，妻子梁兰发现，陈义与婚外异性长期保持稳定的不正当关系。两人随后开始争吵，夫妻关系坠入冰点。陈义渐感危机，2010年2月22日其将在某证券公司开设的资金账号内的11万余元转至以妻子名义在中国工商银行开设的账户，并于同日实际提现11万余元。

  2010年4月20日，梁兰向法院起诉离婚获得支持。法院判决婚生女由梁兰抚养，陈义支付损害赔偿款1万元。2011年3月，梁兰提起分割财产之诉，以陈义对婚姻不忠以及恶意转移财产为由，请求法院判决包括陈兴二老的房产在内共计70万元资产归其所有。

  “儿子离婚，我们怎么就无家可归了呢？”在老夫妻看来，以买卖的名义将房产过户给儿子是村里的“老做法”。

  最终，法院经审理认为，涉案房屋土地使用权及第一层建筑物原属陈兴夫妇所有，其将房屋过户至儿子名下，应视为对其赠与，故应认定属陈义的个人财产；陈义与梁兰后来共同对涉案房屋进行加建，该部分应视为两人的共有财产。陈兴、黄燕出资支付了部分建房材料款，但其未明确表示该出资是赠与给其子陈义，应视为对陈义与梁兰的共同赠与。

  鉴于陈义是导致夫妻离婚的过错方，且存在恶意转移夫妻共同财产的行为，故应根据其过错及照顾女方原则，确定对于加建部分按3:7比例（男方占30%，女方占70%）进行分割。结合房屋具有不可分割性、房屋现由陈义及其父母共同居住等客观因素，最终裁决该房屋归陈义所有，由陈义向梁兰支付房屋补偿款9万多元。

  ■法官点评

  白纸黑字暗藏风险

  在陈义与梁兰离婚财产纠纷案中，争议焦点是涉案房屋转让的性质是买卖，还是赠与？该案的主审法官李晓芹解释，由于该案涉案房屋转让发生在陈义与梁兰婚姻存续期间，该定性会影响争议房屋所有权的归属。

  根据《婚姻法解释（三）》第七条第一款规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”由于争议房屋已过户于陈义名下，因而一旦认定为赠与，则该房屋第一层属于陈义个人财产，否则就应认定为夫妻共同财产。该案中，陈兴夫妻二人为简化房屋过户手续，选择以买卖的名义过户给儿子，事实上并未有任何资金来往。

  “事实上，这种情况在农村很普遍。”李晓芹解释道，在顺德农村普遍流行陈兴夫妇的做法，以低于市场价的买卖为名将房产转给儿子。这种做法虽然能避免了赠与的繁琐手续，但一旦儿子和媳妇发生离婚纠纷，也常常会殃及这些无辜的老人。

  “由于房产证上明确写明是以买卖所得，老人必须举证证明房屋名为买卖实为赠与，而此举证又是非常困难的，往往会因为举证不能，导致法院认定属于儿子、媳妇的夫妻共同财产。”法官认为，类似的房屋处理方法可能存在法律风险。

  所幸该案证据显示该转让并非买卖，法院最终认定房屋一层转让为赠与，属于陈义个人财产，加建部分为陈义与梁兰共同财产，判决该争议房屋归陈义所有，由陈义向梁兰支付房屋补偿款9万多元。

  ■法眼观察

  在情感与财产保护间平衡

  “清官难断家务事”，离婚中的财产分割更是错综复杂，公司股权、按揭贷款、价值增贬等经济创新带来的新事物给法院审理带来了挑战。但纠纷背后更多的是现代价值与传统观念的冲突。

  以顺德为例，作为全国经济百强县之首的顺德，正在经历一场传统价值与现代观念冲突下的阵痛。一方面，“三书六礼”婚嫁风俗依然盛行，结婚时男方买房的规矩依然潜行，财产传男不传女的民约依然风行，养儿防老的观念并未远离；然而，另一方面，闪婚、闪离、借腹生子等新纠纷却不断出现在法院的诉讼中，不断挑战和冲击着人们婚恋观念的同时，也给婚姻家庭纠纷制造了更多混乱。

  在冲突中，婚姻的法律规则也在发生着变化。以最高人民法院出台的《婚姻法解释（三）》为例，司法解释对当前婚前贷款买房、父母为子女买房、亲子鉴定、生育权的侵害等社会争议热点都进行了很好的回应，能够引导婚姻当事人正确对待婚姻关系，使婚姻家庭纠纷防患于未然。法官认为，该解释透露出较浓厚的对私有财产的个体主义保护取向，倾向于维持财产的现有状态。比如，对婚后父母房产赠与的认定，改变以往推定为对夫妻赠与的做法，可认定为对子女单方的赠与。这种对个体财产的重度保护，反映在实践中难免会出现为了规避财产分割而人为阴阳合同、加名除名、转移登记甚至假离婚等现象。

  如何杜绝这种行为，引导建立健康积极的现代婚恋观，这也是在考验法官的智慧。法官李晓芹认为，“乡绅社会传统对现代社会秩序的渗透和影响以及现代社会价值对传统观念的修复与矫正是导致离婚案件审理难的重要原因之一。”

  顺德区法院在一份报告中分析认为，在传统与现代杂糅、法理与世情并重的家事纠纷中实现对情感与财产保护的平衡，同时确保家庭伤害的最小化及修复的最大化，是家事纠纷案件审判的发展趋势。

  ■亮点举措

  运用现代司法守护婚姻传统

  “清官”能断家务事，针对婚姻家庭纠纷繁、杂、碎、难的特点，作为广东省高级人民法院指定的家事审判试点单位的佛山市顺德区法院，建立了以家事合议庭、基层妇女组织、社工服务等结合起来的家事审判模式。这种模式的主要内容有：

  联动联调，善用民间力量解决危机。由法院、基层妇女联合会以及各街镇调解委员会组成的联合调解格局形成，充分利用基层组织对社会最小组织的知悉力、渗透力以及影响力，在家庭纠纷发生后全方位进行引导、调解和建议，避免危机继续恶化。针对家事纠纷调查取证较为困难的特点，特别是涉及家庭暴力、婚外情及夫妻一方恶意转移财产的家事案件，建立以当地妇联、派出所、居(村)民委员会为信息收集核心，辐射周边居民及亲朋好友的家事信息收集网。

  心理辅导，解开心结助力矛盾修复。法院与区义工联共同建立了家事案件心理辅导介入机制，在家事案件的处理过程中引入调解志愿者参与案件调解。通过志愿者的心理辅导积极引导婚姻家庭案件的当事人修复、重建婚姻家庭关系。

  帮扶机制，判后跟踪关注个体发展。与区妇联、社工组织建立长期回访工作机制，回访工作人员填写回访档案，详细记录回访对象情况，反馈给合议庭。法院针对具体问题协调妇联、村居、工会等组织制定帮扶计划，对接社会救助、心理辅导以及就业指导和培训等机制，帮助帮扶对象尽快走出家事纠纷阴影，回归正常社会生活。

  阳光司法，通过裁判指引社会秩序。重视以案说法，挑选典型案件、社会普遍关注案件以及争议较大案件，邀请村居主任、“两代表一委员”以及群众旁听庭审，在扩大公开效果的同时，实现现代法律意识从上到下、从中心向两边渗透，逐步形成现代法律秩序下的新市民社会。

吴律师1997年开始从事律师实务工作，长期专注于婚姻家庭法律服务，尤其擅长：诉讼离婚、离婚财产分割、离婚房产分配、子女抚养权的争取、遗产继承诉讼、分家析产等案件。长期的婚姻家庭法律实务工作，使得吴宇律师具有处理复杂疑难婚姻家庭案件的独到能力和经验，以把每一个案件都办为“精品案件“为目标，吴律师成功办理过重大、复杂婚姻家庭案件数百起，部分经典案例为：
   v某亿万富翁离婚诉讼案；
   v某知名公司夫妻离婚股权分割案；
   ③某跨国公司CEO夫妻财产约定纠纷案；
   ④同居男女天价财产分割案；
   ⑤某外籍人士离婚后财产分割案；
   ⑥房产继承、遗产债务连环诉讼案；
   ⑦千万房产离婚分割案；
   ⑧天价子女抚养费纠纷案；
   ⑨某公司总裁遗产继承纠纷。
……（知名案例因涉及客户个人隐私保护，恕不再次一一列举）……
   吴宇律师融法律理论、诉讼实践于一体，撰写发表过婚姻家庭法律论文多篇，如：《离婚诉讼中的股权分割法律分析》、《法院判决离婚的条件研究》、《夫妻离婚房产分割法律实务》、《婚前购买房屋的所有权归属与分割研究》、《父母参与出资的房屋如何分割？》、《离婚协议的法律效力研究》、《婚前财产约定的法律效力》、《法院处理夫妻财产分割的原则》、《离婚诉讼中如何取得子女的抚养权》、《房屋买卖、确权、分割纠纷案件操作技巧》《房产继承法律实务操作》等。接受过《人民法院报》、《上海法制日报》、《文汇报》、《中国妇女报》、《上海壹周刊》等媒体的专访。
   作为专业性的法律服务工作者，我们提供的法律服务，包括但不限于：
    1、约见律师当面咨询：婚姻、家庭及其它法律方面内容的咨询；
    2、代为起草离婚起诉书、答辩状、上诉状等；
    3、出具法律意见书；起草离婚协议书、分居协议等，并可提供律师见证服务；
    4、代理离婚的调解及谈判工作；
    5、代理双方通过法院及民政部门办理协议离婚；
    6、代理国内离婚，涉外离婚诉讼案件；
    7、代为收集第三者证据；
    8、对夫妻共同财产进行（包括银行存款、房产、股票、车辆等）分割；
    9、代理离婚无过错方提起损害赔偿诉讼案件；
    10、代理离婚后的财产重新分割案件；
    11、代理申请人民法院强制执行；
   12、对婚姻关系的撤消、无效等事项的代理
   13、遗产继承、家庭财产析产、追索或变更赡养费、抚养费等案件的代理；
   14、代理重婚、虐待、遗弃、故意伤害等婚姻家庭相关刑事案件；
   15、起草和律师见证婚前、婚内财产约定协议书。