闵行离婚房产律师：父母赠房置换新房新房产权归属如何

我和妻子结婚后，父母赠与我一套房子，明确是给我结婚居住且房产属于我一个人，与我妻子无关。现为改善住房条件要出售该房产购置新房，购置新房的房款是出售原有旧房的房款购买，并由我单独贷款。请问新房产权的归属如何？新房产权的划分比例，是否旧房房款所占部分为我独有，贷款部分为夫妻共有，或者按照法律法规有其它的分割比例？ 张先生

【解答】

    张先生，您好。根据 《婚姻法司法解释（三）》的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。所以您父母赠予您的房子系您的个人财产，这点无疑。

    但是，将该套房产再行出售另置房产，就很难说新购的房产仍然是您一个人的或者按照比例来区分是否为共有。共有就是共有，不存在房产的一部分是共有，另一部分是个人所有。夫妻双方不可能所有的财产都是在婚后形成的，总有婚前的财产衍生为婚后财产的情形。

    您所说的是类似于 《婚姻法司法解释（三）》第10条所规定的，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

    依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

    这个前提是，婚前乙方已经签订买卖合同且已经支付首付，而对另一方就增值部分，司法解释使用的是 “补偿”这个概念，也不是按比例予以分割。

    所以，如果将您父母赠送给您的房产出售再行购买房屋的话，这就是夫妻共同财产。

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吴宇律师，男，42岁，资深HYPERLINK "http://www.lih365.com/"婚姻HYPERLINK "http://www.lih365.com/"家庭律师，重点大学法律硕士，7年法律专业学习，15年婚姻家庭法律服务，上海市新闵律师事务所高级合伙人，婚姻家庭法律事务部部长；中华全国和上海市法学会会员、律师协会会员。多次应邀参与“婚姻法司法解释”、“继承法”、“婚姻家庭案件HYPERLINK "http://www.lih365.com/"法律实务操作”、“婚姻家庭纠纷审判实务研讨”等课题组研讨会，对婚姻家庭法律的含义与立法背景有深入的理解。