闵行离婚律师：恋爱未成正果 所购房屋咋分 案例分析二

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吴宇律师，男，42岁，资深HYPERLINK "http://www.lih365.com/"婚姻HYPERLINK "http://www.lih365.com/"家庭律师，重点大学法律硕士，7年法律专业学习，15年婚姻家庭法律服务，上海市新闵律师事务所高级合伙人，婚姻家庭法律事务部部长；中华全国和上海市法学会会员、律师协会会员。多次应邀参与“婚姻法司法解释”、“继承法”、“婚姻家庭案件HYPERLINK "http://www.lih365.com/"法律实务操作”、“婚姻家庭纠纷审判实务研讨”等课题组研讨会，对婚姻家庭法律的含义与立法背景有深入的理解。

　【案例二】
　　恋人感情隔阂分手了　房屋增值分配引争议

　　两年前，恋人小王和小沈计划共同出资买房，为今后组建家庭做准备。看房、签合同、付首付、办理贷款，一切进展得十分顺利。很快，两人便成为房主，并办理了房屋预告登记手续，房屋的预告登记为小王、小沈共同共有。
　　然而遗憾的是，不久后，小王和小沈的感情却产生了隔阂，黯然分手之余，先前共同出资所购房屋的分割问题也困扰着两人。由于双方几经协商未能达成共识，小沈无奈之下最终向法院提起诉讼，请求法院判令由其承担房屋的《商品房预售合同》　中买受人一方的权利、义务，小王则应协助自己办理抵押变更登记手续以及房地产登记手续，同时小沈也愿意给予小王相应的经济补偿。
　　庭审中，双方对涉案房屋的首付款出资情况以及后续贷款归还情况等均相互认可。涉案房屋合同价为130万余元，首付款38万余元，其中小沈支付3万元，小王支付35万余元；　贷款90余万元，借款人均为小沈，但两人都实际负担了部分还款义务，经法院核算，小沈共偿还贷款本金3万余元，小王共偿还贷款本金4万余元。
　　但对有关房屋的增值部分如何分配，双方则产生了较大争议。经法院委托评估，涉案房屋的市场价值为150余万元，较合同价增值20余万元。小沈认为在分割增值部分时，应将全部贷款均视作其出资，由此其可获得增值部分约73%的份额。而小王则认为，应当以双方的实际出资（首付、本金加利息）为依据，按比例分割增值部分，由此其应当享有增值部分约79%的份额。

　　共有房屋的基础丧失　增值部分酌定划比例

　　嘉定法院经审理认为，小沈、小王与开发商签订房屋预售合同时为恋爱关系，以共同组建家庭为目的而共同出资购房，现双方因感情破裂而分手，共有房屋的基础丧失，故双方在《商品房预售合同》中的权利义务依法可予分割。小沈提出由其来承受合同中买方的权利、义务，小王予以认可，且银行作为抵押权人、贷款方明确无需小王承担还款义务，故法院对小沈的该项请求予以支持。
　　既然合同中买方的权利、义务归小沈了，即意味着小沈可将房屋产权办理至其一人名下，那么小王就涉案房屋的权利可取得的折价款应如何确定呢？法院认为，应综合考量双方购房的背景、出资情况以及对涉案房屋的实际贡献大小加以确定。双方的出资应当以支付的首付款及归还的银行贷款本金累加计算，支付的贷款利息不应计入出资。对于小沈主张的因其为贷款的借款人，90余万元贷款应视为其出资的意见，法院认为该贷款尚未还清，且其中部分贷款为小王归还，故不予认可。
　　本案中，小沈出资6万余元，小王出资39万余元，但考虑到贷款的借款人为小沈一人，且贷款金额较大，故酌定房屋增值部分分割比例为小沈、小王分别占35%和65%。
　　法院最终判令涉案房屋的《商品房预售合同》　中买受人的权利、义务由小沈享有、承担，银行贷款由小沈归还，小沈应给付小王折价款56万余元。