闵行离婚房产分割律师：恋爱未成正果 所购房屋咋分 实务分析三

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吴宇律师，男，42岁，资深HYPERLINK "http://www.lih365.com/"婚姻HYPERLINK "http://www.lih365.com/"家庭律师，重点大学法律硕士，7年法律专业学习，15年婚姻家庭法律服务，上海市新闵律师事务所高级合伙人，婚姻家庭法律事务部部长；中华全国和上海市法学会会员、律师协会会员。多次应邀参与“婚姻法司法解释”、“继承法”、“婚姻家庭案件HYPERLINK "http://www.lih365.com/"法律实务操作”、“婚姻家庭纠纷审判实务研讨”等课题组研讨会，对婚姻家庭法律的含义与立法背景有深入的理解。

针对恋爱期间共同出资购房，之后又因双方分手而引发的房屋所涉权利、义务分割问题，有几个方面容易产生误解，需要引起注意。

　　双方的共有关系

　　诉讼中，当事人往往以房屋系双方共同共有为由，要求照此方式进行分割。我国　《物权法》　第103条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
　　上述案例中，涉案房屋的预告登记虽为男、女双方共同共有，但双方在预售合同中并未约定共有的性质、房屋直至诉讼时也未办理产权登记，双方对于共有的性质约定不明确，而且男、女双方之间不具有家庭关系，因此应认定涉案房屋为双方按份共有。若已经登记为共同共有，但因双方恋爱失败未能实现婚姻关系，购买婚房用于共同生活的目的不能实现，可认为共有基础丧失，法院也准予分割。

　　关于分割的对象

　　在审判实践中发现，当事人的诉讼请求一般都是要求对房屋产权进行分割，但是分割房屋产权的前提是已经办理了房屋产权登记。
　　在上述案例中，买受人实际尚未办理产证，因此在这种情况下无法分割房屋产权，只能对涉案房屋的　《商品房预售合同》　中的权利、义务进行分割。即由一方继受合同的全部权利、义务，从而可以在今后独立办理产权登记等手续，获得独立的房屋产权。同时合同权利、义务继受一方需向另一方支付相应的折价款。

　　其他的必要条件

　　当事人往往以为，只要男、女双方就分割问题达成共识即可，事实上，对于涉及贷款的房屋，除购房人内部同意分割外，还需要经过抵押权人银行、合同相对方开发商的同意。在双方共同作为贷款人的情况下，一旦对合同的权利、义务进行分割，一方将不再承担还款义务，此时银行需要就另一方的贷款资质进行重新评定。
　　因此法院在案件处理时，需要征询银行是否同意由合同继受方独自偿还贷款的意见。此外，由于分割涉及对　《商品房预售合同》　合同主体的调整，后续办理房屋产证时也需房产开发商予以配合，因此在案件处理中，还应当征询合同相对方即房产开发商的意见。

　　关于折价款计算

　　我国　《物权法》　第104条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。实践中也存在这样的误区，即认为归还的贷款利息也应当视作出资，但事实上，利息并非出资，应视为一种融资成本。
　　假设双方购买一售价200万元的房屋，一方以100万元现金形式支付首付，剩余100万由另一方以银行按揭贷款方式支付，虽然支付按揭贷款的一方实际需要支出的本息远远不止100万元，但在认定双方出资时，仍认为双方各出资一半。