深度解析《婚姻法司法解释（三）》涉房析产“十大情形”及处理
时间：2011-10-09 10:11:41 文章分类：上海案例
标题：深度解析《婚姻法司法解释（三）》涉房析产“十大情形”及处理 内容：
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房报资料照片
房报通讯员黄友健房报记者胡敏方
最近，最高人民法院公布了《婚姻法司法解释（三）》，引起众人关注。 “解释（三）”不仅对之前的诸多条款作了补充、说明和重申，其中部分内容颇具颠覆性，它是针对新形势、新情况作出的应对，体现了更合理与公正。
实际上，“解释（三）”涉及到的财产条例对上海的冲击不大，在实践中，上海已经在操作了，而且许多规定更加严谨。为让读者更全面地理解“解释（三）”，本文收集了较有普遍性的分家析产现象，归纳成“十种情形”，参照新的司法解释，逐一解析，仅供参考。
哪些特定情况可财产分割？
情形一：男方在外有了“小三”，并对外以夫妻相称，为离婚准备转移正在出租的房产。女方有所警觉，经调查掌握了相关证据，试图阻止男方行为，但面临司法救助难题。如今，女方可按照“解释（三）”的规定，理直气壮地维护自己的权益。
解析：夫妻双方婚姻持续期间，原则上不能分割夫妻共同财产，“解释（三）”依据《物权法》的精神，对此作出了例外规定但须符合以下情形：
一是夫妻一方有隐藏、转移、变卖、损毁或挥霍等，严重损失夫妻共同财产利益的行为，这种情形一般多发生在双方感情已经不和，一方为准备离婚而转移财产的情形。
二是夫妻一方在对方患有重大疾病时，不履行婚姻法规定的夫妻相互扶养义务，不支付医疗费用的，为了患病一方能得到更好的治疗，也允许夫妻分割共同财产。
三是为了避免夫妻双方恶意通过分割夫妻共同财产的方式来规避债务，侵害债权人的利益，该条同时规定在具有前述两个重大分割理由的情况下，也不能损害债权人的利益。
哪些财产可认定为共有？
情形二：男方在婚前买了一套房长期闲置，婚后女方经一番装修后租赁出去，几年来租金收益不菲。这里的增值，是指因夫妻双方共同参与管理、经营、维护等付出劳动的行为，而增值的部分收益可视为夫妻共同财产。
解析：夫妻一方的个人财产，主要包括个人婚前财产、夫妻婚姻存续期间归各自所有而取得的财产，以及其他不应属于共同财产的财产。对于个人的财产，《婚姻法》明确规定归个人所有，但对于个人财产在婚姻期间的收益是否属于夫妻共同财产，并未明确规定。此次，对个人财产婚后收益的归属作了规定，明确除孳息和自然增值的部分外，均属于夫妻共同财产。
变更前符合哪些条件可撤销？
情形三：男方在婚后书面承诺将婚前的一套房屋一半产权赠与女方，但由于夫妻不和，男方不予兑现，女方怕夜长梦多凭承诺书诉求履行，按照解释的精神难以获得法院支持。如果将男方赠与行为付诸实施并及时办理转移登记，房产赠与争议纠纷就不会出现。
解析：按照《合同法》规定，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同外，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销。一般而言，夫妻双方赠与，在财产权利转移之前，另一方是可以撤销的。但如果夫妻双方对赠与合同进行了公证，那另一方就不能任意撤销该合同，如果对方没有出现《合同法》法定撤销赠与情形的，接受赠与的一方，是可以要求对方继续履行赠与合同、办理财产权利转移手续的。
父母购房赠与归属有何界限？
情形四：一方无论婚前还是婚后父母为其买的婚房，产权均属一方所有。但由于另一方坚持要在产证加上她或他的名字，即赠与行为成立，婚房为夫妻共有。
解析：“解释（三）”中规定，父母自己出资，且房产登记在自己子女名下的事实，直接推定为父母明确表示只赠与自己子女的情形，因此，也当然地将该财产认定为赠与人自己子女的个人财产。但产证加了另一个人名字，如果双方离异财产分割，并非各家一半，法院会考虑财产来源、婚姻延续时间、贡献大小、生活需要程度等因素。
婚后共同还贷如何解决？
情形五：一方婚前首付30万元买下婚房，婚后夫妻共同还贷30万元，离婚时一方将补偿另一方15万元，并按出资比例对房产的增值部分予以分割。
解析：一方婚前用个人财产购房，并以个人名义在银行办理贷款，且房产登记在自己名下的，在分割时，先由双方协商，若双方协商不成的，原则上将房屋判给登记方，未归还贷款的债务由登记一方承担。但对于婚后共同还贷及其增值的部分进行分割。
一方擅自出卖共同房产如何维权？
情形六：一案外人由房产中介介绍，按市场价购买了某男名下的属于夫妻共有的出租房屋，并办理了产权转移登记。女方得知后诉求撤销房产转移，这将得不到法院支持。因为案外人为善意取得。但女方可向男方诉求追偿损失。
解析：本条实际是对善意取得制度的重申。夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋的，属于无权处分行为，若该行为未经过夫妻另一方的追认，原则上是无效的。但法律为了照顾善意第三方的利益，保护交易秩序的稳定，通常有条件地承认第三方交易行为的有效性，但善于取得必须符合相关要件。
已购的售后公房怎样析产？
情形七：男女夫妻出资购买了男方父母为承租人的“房改房”，该售后工房的产权人依然是男方父母。夫妻离婚时，女方提出按照夫妻共同财产对该房屋进行分割，这将得不到法院支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
解析：工房的购买价格往往很优惠。司法实践中，因借用“房改房”购买资格引发的纠纷十分常见，此次明确规定，若以一方父母名义购买“房改房”，且产权登记在一方父母名下的，根据物权登记公示原则，直接认定为一方父母的财产，至于夫妻双方的出资，按照一般借款的债权关系对待，可以要求一方父母归还出资。
若推翻原先承诺如何处置？
情形八：男方为了早日结束不幸婚姻，在当初协议离婚时曾书面承诺，将房屋留给女方，但由于种种原因一直未离成。后来男方觉得吃亏，推翻承诺。在诉讼离婚时，法院将根据实际情况，重新对夫妻共同财产进行分割。
解析：对于以登记离婚或协议离婚为条件的财产分割，尤其如房产协议，若中途一方当事人反悔，未办理离婚登记或协议离婚手续的，则视为财产分割协议的生效条件未成就，财产分割协议未生效。因此，应根据实际情况，重新对共同财产分割。
遗产继承分割后能否再起诉？
情形九：男方父母为身后房产未留下遗嘱，儿子是该房产法定继承人之一。由于男方迟迟未对房产析产分割，女方在离婚诉讼中，要求法院分割属于男方的部分权利，法院告知女方，在继承人之间实际分割遗产后可另行起诉。
解析：根据《婚姻法》规定，继承或赠与所得的财产，在没有特别约定的情况下，夫妻双方婚姻关系存续期间，一方因继承或赠与取得的财产，如果没有明确只归受赠方或继承人个人所有的，原则上应当认定为夫妻共同财产。按照继承法的相关规定，继承人是有放弃继承权利的，若作为继承人的夫妻一方在遗产分割处理前，作出放弃继承意思表示的，那么夫妻的另一方是无权要求按照夫妻共同财产来分割遗产的。所以，本条才明确，只有在遗产分割后，夫妻的另一方才可以要求作为夫妻共同财产来分割。
对离婚后隐匿财产可否分割？
情形十：离婚时，男方父母的遗产即一套房产未在众继承人之间析产分割，男女双方离婚多年后，男方作为法定继承人瞒着女方完成析产分割，得到了不菲的遗产份额。女方得知后，向人民法院起诉请求分割。
解析：男女离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。
作者：胡敏方来源房地产时报)
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房报通讯员黄友健房报记者胡敏方
最近，最高人民法院公布了《婚姻法司法解释（三）》，引起众人关注。 “解释（三）”不仅对之前的诸多条款作了补充、说明和重申，其中部分内容颇具颠覆性，它是针对新形势、新情况作出的应对，体现了更合理与公正。
实际上，“解释（三）”涉及到的财产条例对上海的冲击不大，在实践中，上海已经在操作了，而且许多规定更加严谨。为让读者更全面地理解“解释（三）”，本文收集了较有普遍性的分家析产现象，归纳成“十种情形”，参照新的司法解释，逐一解析，仅供参考。
哪些特定情况可财产分割？
情形一：男方在外有了“小三”，并对外以夫妻相称，为离婚准备转移正在出租的房产。女方有所警觉，经调查掌握了相关证据，试图阻止男方行为，但面临司法救助难题。如今，女方可按照“解释（三）”的规定，理直气壮地维护自己的权益。
解析：夫妻双方婚姻持续期间，原则上不能分割夫妻共同财产，“解释（三）”依据《物权法》的精神，对此作出了例外规定但须符合以下情形：
一是夫妻一方有隐藏、转移、变卖、损毁或挥霍等，严重损失夫妻共同财产利益的行为，这种情形一般多发生在双方感情已经不和，一方为准备离婚而转移财产的情形。
二是夫妻一方在对方患有重大疾病时，不履行婚姻法规定的夫妻相互扶养义务，不支付医疗费用的，为了患病一方能得到更好的治疗，也允许夫妻分割共同财产。
三是为了避免夫妻双方恶意通过分割夫妻共同财产的方式来规避债务，侵害债权人的利益，该条同时规定在具有前述两个重大分割理由的情况下，也不能损害债权人的利益。
哪些财产可认定为共有？
情形二：男方在婚前买了一套房长期闲置，婚后女方经一番装修后租赁出去，几年来租金收益不菲。这里的增值，是指因夫妻双方共同参与管理、经营、维护等付出劳动的行为，而增值的部分收益可视为夫妻共同财产。
解析：夫妻一方的个人财产，主要包括个人婚前财产、夫妻婚姻存续期间归各自所有而取得的财产，以及其他不应属于共同财产的财产。对于个人的财产，《婚姻法》明确规定归个人所有，但对于个人财产在婚姻期间的收益是否属于夫妻共同财产，并未明确规定。此次，对个人财产婚后收益的归属作了规定，明确除孳息和自然增值的部分外，均属于夫妻共同财产。
变更前符合哪些条件可撤销？
情形三：男方在婚后书面承诺将婚前的一套房屋一半产权赠与女方，但由于夫妻不和，男方不予兑现，女方怕夜长梦多凭承诺书诉求履行，按照解释的精神难以获得法院支持。如果将男方赠与行为付诸实施并及时办理转移登记，房产赠与争议纠纷就不会出现。
解析：按照《合同法》规定，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同外，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销。一般而言，夫妻双方赠与，在财产权利转移之前，另一方是可以撤销的。但如果夫妻双方对赠与合同进行了公证，那另一方就不能任意撤销该合同，如果对方没有出现《合同法》法定撤销赠与情形的，接受赠与的一方，是可以要求对方继续履行赠与合同、办理财产权利转移手续的。
父母购房赠与归属有何界限？
情形四：一方无论婚前还是婚后父母为其买的婚房，产权均属一方所有。但由于另一方坚持要在产证加上她或他的名字，即赠与行为成立，婚房为夫妻共有。
解析：“解释（三）”中规定，父母自己出资，且房产登记在自己子女名下的事实，直接推定为父母明确表示只赠与自己子女的情形，因此，也当然地将该财产认定为赠与人自己子女的个人财产。但产证加了另一个人名字，如果双方离异财产分割，并非各家一半，法院会考虑财产来源、婚姻延续时间、贡献大小、生活需要程度等因素。
婚后共同还贷如何解决？
情形五：一方婚前首付30万元买下婚房，婚后夫妻共同还贷30万元，离婚时一方将补偿另一方15万元，并按出资比例对房产的增值部分予以分割。
解析：一方婚前用个人财产购房，并以个人名义在银行办理贷款，且房产登记在自己名下的，在分割时，先由双方协商，若双方协商不成的，原则上将房屋判给登记方，未归还贷款的债务由登记一方承担。但对于婚后共同还贷及其增值的部分进行分割。
一方擅自出卖共同房产如何维权？
情形六：一案外人由房产中介介绍，按市场价购买了某男名下的属于夫妻共有的出租房屋，并办理了产权转移登记。女方得知后诉求撤销房产转移，这将得不到法院支持。因为案外人为善意取得。但女方可向男方诉求追偿损失。
解析：本条实际是对善意取得制度的重申。夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋的，属于无权处分行为，若该行为未经过夫妻另一方的追认，原则上是无效的。但法律为了照顾善意第三方的利益，保护交易秩序的稳定，通常有条件地承认第三方交易行为的有效性，但善于取得必须符合相关要件。
已购的售后公房怎样析产？
情形七：男女夫妻出资购买了男方父母为承租人的“房改房”，该售后工房的产权人依然是男方父母。夫妻离婚时，女方提出按照夫妻共同财产对该房屋进行分割，这将得不到法院支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
解析：工房的购买价格往往很优惠。司法实践中，因借用“房改房”购买资格引发的纠纷十分常见，此次明确规定，若以一方父母名义购买“房改房”，且产权登记在一方父母名下的，根据物权登记公示原则，直接认定为一方父母的财产，至于夫妻双方的出资，按照一般借款的债权关系对待，可以要求一方父母归还出资。
若推翻原先承诺如何处置？
情形八：男方为了早日结束不幸婚姻，在当初协议离婚时曾书面承诺，将房屋留给女方，但由于种种原因一直未离成。后来男方觉得吃亏，推翻承诺。在诉讼离婚时，法院将根据实际情况，重新对夫妻共同财产进行分割。
解析：对于以登记离婚或协议离婚为条件的财产分割，尤其如房产协议，若中途一方当事人反悔，未办理离婚登记或协议离婚手续的，则视为财产分割协议的生效条件未成就，财产分割协议未生效。因此，应根据实际情况，重新对共同财产分割。
遗产继承分割后能否再起诉？
情形九：男方父母为身后房产未留下遗嘱，儿子是该房产法定继承人之一。由于男方迟迟未对房产析产分割，女方在离婚诉讼中，要求法院分割属于男方的部分权利，法院告知女方，在继承人之间实际分割遗产后可另行起诉。
解析：根据《婚姻法》规定，继承或赠与所得的财产，在没有特别约定的情况下，夫妻双方婚姻关系存续期间，一方因继承或赠与取得的财产，如果没有明确只归受赠方或继承人个人所有的，原则上应当认定为夫妻共同财产。按照继承法的相关规定，继承人是有放弃继承权利的，若作为继承人的夫妻一方在遗产分割处理前，作出放弃继承意思表示的，那么夫妻的另一方是无权要求按照夫妻共同财产来分割遗产的。所以，本条才明确，只有在遗产分割后，夫妻的另一方才可以要求作为夫妻共同财产来分割。
对离婚后隐匿财产可否分割？
情形十：离婚时，男方父母的遗产即一套房产未在众继承人之间析产分割，男女双方离婚多年后，男方作为法定继承人瞒着女方完成析产分割，得到了不菲的遗产份额。女方得知后，向人民法院起诉请求分割。
解析：男女离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。
作者：胡敏方来源房地产时报)
