物业混乱谁之过？

物业混乱谁之过？

山东邦源律师事务所律师于柱

据有关媒体报道，北京市城市住宅小区中，有90%左右的没有成立业主大会，当然也就不存在业主委员会，实施对本小区物业公司的聘用，因此大量的关于物业管理方面的纠纷不断。以济南市本地的情况看，没有成立业主大会的比例比北京更高，而且，即使在已经率先成立业主大会的小区，业主与业主委员会，业主与物业管理单位、以及业主委员会与物业管理单位之间，也不断产生种种矛盾，导致住宅小区物业管理混乱，居民怨声载道。

毫无疑问，全体业主是其所在小区的所有权人，同时有权利选择对本小区进行物业管理的单位，这种权利在业主们入住小区的时候就应当行使了，此前是由房地产开发商来选择的，但为什么业主们宁愿看到自己的权利被剥夺而不积极去作为呢？原因是多方面的，有的业主缺乏个人主体观念，对以往选定的物业管理单位在管理方面出现的问题，只要在程度上还能容忍，就多一事不如少一事，有的业主虽然有行使业主权利的观念，但客观上能力有限，很难召集其他业主召开大会，其最初的想法由于困难太多而夭折了，这还不包括来自社会其他方面的阻挠。按照这种情况，既然业主们不积极行使自己的权利，那么由此导致的物业管理混乱的状况也就应该由业主们自行承担了。但事实并非如此简单。

我们忽略了对小区宏观方面的认识，一个小区就是一个小的社会，而对社会管理的义务主要并不是社会成员自己完成的，而是有政府的各个职能部门完成的，特别是在社会成员靠自己的能力无法完成或很难完成的管理行为，物业管理就是其中之一。一个住宅小区在建造过程中，有房地产开发企业负责，同时有房地产管理部门监督管理房地产企业的活动，正因为有权的国家机关在行使职责，才能房地产开发使这个过程得以顺利进行。在小区建成后业主们依靠业主大会和业主委员会选择物业公司进行管理小区的活动，而物业公司也是受房地产物业主管机关监督管理的。但问题恰恰出现在权利交接的过程中，也就是房地产开发商把房子出售给业主，而业主们尚未召开业主大会的这个阶段，为什么房地产主管部门就没有作为了呢？是让广大业主的权利自生自灭，任由以往房地产开发企业选择的物业公司继续管理吗？法律难道能无视这种情况的发生吗？其实这个时间恰恰是主管部门最应该履行自己职责的时候，因为此时的权利处于真空状态，如果政府部门不做积极的工作，只能导致其他后续事宜无法进行。此时房地产主管部门最应该做的，就是会同房地产开发商，召集全体业主或绝大部分业主，筹备业主大会，因为此时只有政府房地产主管部门有这个能力来完成三方权利的顺利交接，这三方是房地产开发商、全体业主和之前负责物业管理的企业。试想还有谁能有这样的能力完成权利的顺利过度呢？《山东省城市住宅小区物业管理办法》率先提出“住宅小区已交付使用且入住率达到50％以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。”这就明确了物业主管部门的职责和义务，这无疑对解决以上问题起到了决定性的作用，如果各个小区在入住50%以上时，都能严格按照该规定执行，那么将会有大量的小区结束管理混乱的状况，但该规定在实际执行中并没有得到很好的贯彻。国务院颁布的《物业管理条例》在这一方面没有作详细的规定，原因是条例的侧重点在于成立业主大会后对小区进行管理方面的问题，而忽视了权利的承接。《条例》虽然明确了物业主管部门的指导义务，但并没有否定它有会同房地产开发部门召集业主大会的义务。虽然山东省的相关规定在先，国务院的规定在后，但山东省的规定并没有和国务院的规定相违背，因此仍然是有效的。所以，至少在山东省范围内，相应政府物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。政府物业管理主管部门不能以自己在后续过程中应负的监督和指导义务来回避之前的召集业主大会的义务。一个有效的政府机构，就应该在老百姓能力所不及的时候发挥其作用，而不能把法律赋予公民的权利作为自己不履行义务的借口。法律规定公民有权如何行为，是授予公民自主决定实现自己意愿的法律依据。《山东省城市住宅小区物业管理办法》本身就是省政府为解决物业管理问题，自己制定的有效文件，想来，只要认真贯彻这一办法，认真为老百姓服务，解决相应的纠纷，建设和谐社区就指日可待了。