房屋承租人优先购买权研究系列

【案情】       原告（上诉人）:李文。       被告（被上诉人）:浩达通商经贸公司。       被告（被上诉人）:南洋新世界公司。               2004年3月16日，作为浩达商厦所有人的浩达通商经贸公司（以下称浩达公司）与原告李文签订《商业用房租赁合同》，合同约定：浩达公司将浩达商厦一层西侧大厅建筑面积380平方米房屋出租给李文，租赁期限自2004年4月1日起至2014年3月31日止。合同签订后，浩达公司将合同约定的房屋交付给李文，李文装修后实际入住并经营天成五金商店。2004年10月5日，浩达公司与被告南洋新世界公司（以下称新世界公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定：浩达公司将浩达商厦（建筑面积为8360.50平方米，土地面积为3487.65平方米）出售给新世界公司，房屋总价款为78 00万元。后双方办理了房屋产权过户手续，新世界公司分别于2004年11月29日、12月24日依法取得了浩达商厦的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。12月24日，浩达公司鉴于该房产的部分房屋已被出租的实际情况，向天成五金商店发出了“关于变更商业房屋租赁合同主体的函”，告知浩达商厦的产权所有人已变更为新世界公司，承租户应尽早与新世界公司重新签订商业房屋租赁合同，新的商业房屋租赁合同将不改变原有租赁合同的主要商业条款。原告李文收到浩达公司的通知函后，认为所有权人浩达公司出售承租人承租的房屋时，应当通知承租人，承租人享有优先购买权，浩达公司与新世界公司之间的商品房买卖合同侵犯了承租人的优先购买权，遂起诉至法院，要求确认浩达公司与新世界公司之间的商品房买卖合同无效。             【审判】        一审法院经审理认为，原告李文承租的是浩达商厦的一小部分，面积约为380平方米，该 380平方米为李文租赁权的客体，现浩达商厦系整体转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物。李文对整体转让的浩达商厦不享有优先购买权。李文要求认定被告浩达公司与被告新世界公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，依据不足，遂判决驳回原告李文的诉讼请求。       一审法院判决作出后，原告李文不服，持一审理由上诉。二审法院经审理认为，上诉人李文与被上诉人浩达公司所订立的租赁合同合法有效。租赁合同具有物权和债权的效力。出租人出卖租赁房屋应当在出卖前合理期限内（一般为3个月）通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。浩达公司在将包括李文承租的房屋在内的浩达商厦出售前，没有尽到通知李文的义务，其转让行为侵犯了李文的优先购买权，故浩达公司与新世界公司所订立的买卖合同中转让李文承租的部分应当确认为无效。原审判决认定合同有效有误，应予改正。据此二审法院判决：1、撤销一审判决。2、浩达公司与新世界公司签订的《商品房买卖合同》中转让李文承租的380平方米房屋的内容无效。