分家协议该怎么分,才合理

一：家庭成员主要有：父母，哥哥嫂子，本人及爱人，妹妹（已出嫁）
二：家庭房产：A，市区商品房一套（两证未出，只有购房合同和收款收据（没有正式发票），签订合同和收款收据均为本人，（毛坏房为二十三万，出资情况为，父亲出十六万（无字据）本人出了余款7万和装修款十万元，共十七万元。B，农村房屋两处，一处为134平米（旧房，准备出卖25万），另一处为160平米（新房），均只有农村房屋建设许可证。这两处均为父亲所有权。
三：市区商品房自从装修完毕后，哥哥一直居住，哥哥婚后两口子也一直居住。
纠纷在其：现如今让哥哥两口子搬出去，哥哥认为父亲出资有份，就不搬。如若要搬本人必须贴现金给哥哥，另还必须考虑A房子升值部分。
四：另哥哥欠款22万元父亲也出资帮他还清债务（父亲出资也无字据），所以本人也不愿出资贴现金给哥哥。
五；父亲口头答应：市区商品房归本人所有，农村134平米的归哥哥所有，160平米的归父母所有，妹妹都没有份。可问题的关键是134平米的房子现在还没有卖出去，暂时就不能先归哥哥所有，父亲要本人先出资8万作为升值补贴，先预付给哥哥去还债，市区商品房还是归本人所有，待农村134平米的房子卖掉后我和哥哥两人在平均分，拿回我所得的预付款，这样合理吗？
六：以上这些纠纷要如何建立字据才能保护双方的利益？
常言道，清官难断家务事这家到底应该怎么分才能合理？？？