房屋纠纷问题！

法邦律师您好：
我有一处房产 面积65㎡，于2009年欲出售，在年底12月份出售给张先生，但是因为我的房产证没办下来，当时不能交易，所以张先生给我一千元订金（我俩有个协议，订金和定金的区别我搞清楚了）。2010年年后，房产证下来我及时通知了张先生办理交易手续。他却一再推脱没时间，（拖了我一个月了）后来在我的一再追问下，张先生的妻子说购房款借出去了，让我能卖就先卖吧。我想咨询下他给我的订金我是否应与返还，是否有法律依据！还有如果按我俩签订的协议，申请违约方双倍赔付有法律依据没有！？