合作建房合同无效的情况及相应处理

合作建房合同无效的情况及相应处理

　　依照法律的规定，导致合作建房合同无效的情由主要有；
　　1联建合同的主体不符合法律的规定。比如说，供地方提供的土地并非其依法有偿取得土地使用权的土地，或者供地方并非该幅土地享有合法承租权的承租人，又比如建筑方并不具有法定的房地产开发经营资格；
　　2联建合同的内容违反了国家法律、政策的强制性规定。主要表现为：(1)联建一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(2)联建双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(3)以合法形式掩盖非法目的；(4)损害社会公共利益；(5)其他违反法律、法规强制性规定的。
　　3联建合同欠缺法定的要式要件。即联建各方没有共同办理立项手续或者联建审批手续，以集体土地使用权参与联建的没有事先经过国家转批征用程序，等等。
　　在实践中还需要特别注意的是，根据最高人民法院的司法解释，对于现行房地产管理法施行前，以国有土地使用权投资合作建房的，存在着一些与现行房地产管理法在联建合同效力认定上的不同之处，主要包括：
　　1享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
　　2当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
　　3以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。该条例实施后，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
　　4名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。

合作建房合同被确认无效后，即面临着土地、土地上的房屋以及相关投资的处理问题。我国法律对无效民事行为的处理原则是双方返还，如果双方当事人对合同无效的后果均有过错的，应当根据各自过错的大小，承担相应的民事责任。按照这一原则，那么合作建房合同被确认无效后，土地应当返还给原土地使用权人，对于地上的建筑物则应当根据情况的不同做如下处理：
　　1对于已形成的地上定着物，按房屋所有权与土地使用权相一致的原则，自然也应归土地使用权人，此时土地使用权人应按一定标准向建筑方支付相应的赔偿金；
　　2如果资金尚未投入实际建设的，可将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；
　　3如果资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由供地方给予相应比例的经济赔偿。
　　需要注意的是，如果合作建房合同是因联建双方恶意串通，损害国家、集体、第三人的利益而无效时，处理后果是追缴双方取得的财产，收归国家、集体或者返还第三人。