买方可约定“预期利益赔偿金”防止卖方违约

房价因素是二手房纠纷发生的主要原因，实践中经常会碰到房价上涨，卖方不愿意再履行房屋买卖合同，千方百计解除合同的情景；而买方则坚决要求继续履行合同。甚至还有的房屋已经交易了几年，卖方仍然希望找到漏洞推翻房屋买卖合同，请求确认买卖合同无效，从而导致纠纷发生。有报道称，今年3月在上海判决的一桩二手房交易违约案件中，原告获得了高额的“预期利益”补偿金，这就为买方提供了可以用来借鉴的维权利器。

根据我国《合同法》第113条的规定，预期利益或者可得利益是指合同履行以后可以获得的利益，预期利益损失也就是因违约所造成的如果合同得到完全履行可以以实现和取得的财产权利的损失。并且买卖双方也可以在签订合同时注明如若违约则要求违约方支付“预期利益赔偿金”。鉴于目前二手房交易中主要是使用相关部门发布的标准合同文本，所以关于“预期利益赔付”问题可以使用补充协议的方式使之成为合同的一部分。

此外，笔者建议双方在买卖合同或者意向协议书中明确违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本，限制卖方的恶意违约，以最大限度保护自己的合法权益。虽然有法律规定金额上限，但是在合同的签订中，只要是双方意思的真实体现，可以将违约金提高到双方认为可接受的范围内。而且如发生诉讼，即使出现违约方因违约金过高而请求降低违约金的情况，对买方来说也不会有损失。

总而言之，二手房交易合同时一定要注意以下事项：合同中应明确买卖双方违约责任以及违约金的偿付金额和时间；合同中应明确付款和过户时间；应明确买卖双方与经纪公司签订三方合同时代理费金额；交定金后，买方应及时联系房主，防止经纪公司“一房多卖” 的情形出现；使用补充协议的方式约定其他重要内容。

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