购买二手房前一定要先弄清权属

实践中经常出现购买房子，却没有弄清房子的权属，最后惹来一身烦恼的情形。近日，因为购房不慎的张某就陷入了这种境地，当他准备好首期房款跟卖方王某和房产中介到房地产交易管理所办理该房屋的产权转移登记手续时，却被交易所告知：该房屋已被法院查封，依法不能办理过户手续。更让张某吃惊的是，该房屋的房产证上，业主根本不是王某。为了张某的遭遇不再重演，购房者在签订二手房买卖合同前一定要着重审查房屋的权属。

首先，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房产证的房屋，不得买卖。为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性。了解要交易的房屋是否有产权争议。

在审查房屋所有权证书时，应当关注要交易的房地产是否具有共有权人。如果二手房属于两个以上主体共有的，应当审查卖方提供的共有权人同意转让的书面证明。此外，因为我国实行夫妻共同财产制度为主，所以一般情况下也应征求卖方配偶的书面意见。

第二，在交易前，一定要审查房屋上有无司法机关依法查封的情况，一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关，以及有无行政机关例如税务机关等决定查封或者以其他形式限制二手房屋所有权的情况。

第三，购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。按照有关法律规定，出卖人出卖抵押的房屋，无须取得抵押权人的同意，只要通知抵押权人即可。但是，买房人有承担所购房屋被追及还债的风险。根据法律的规定，出卖人在出卖二手房前，应当将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知书义务，买卖合同无效。

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