楼市调控新政下房产中介的应对策略之法律风险

广东华协律师事务所  李山 律师

为了遏制楼价的疯狂上涨，国家连续出台楼市调控政策，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

随着楼市调控政策的实施及其政策效力的显现，购房者观望气氛逐渐浓郁，成交量及房价开始出现松动的迹象，为应对国家的楼市调控政策，房地产开发商及中介机构绞尽脑汁，设法规避楼市调控政策，目前市场上比较普遍的采用以下方法：

1、“张冠李戴”以规避二套房首付款比例的限制：目前市场上很多房产中介及开发商自称有办法降低二套房首付款比例，以游说有购买二套房的购房者，消除购房者对贷款政策限制的疑虑。其方法主要是寻找一个未购买房产且短期内没有购房需求或没有购房能力的第三人，由购房者与第三人签订内部协议约定房产产权归属，然后以第三人的名义签订房屋买卖合同，并以第三人的名义向银行贷款的方式进行购房，将房产证办理登记在第三人的名下，这种“张冠李戴”的方法就可以在申请银行贷款时可以享受第一套房的首付比例及利率优惠政策。

2、“偷桃换李、暗渡陈仓”的方法骗取银行高额贷款，以达到低首付甚至是零首付购房的目的。其操作方式是由买卖双方及房产中介三方协商串通一致后，买卖双方签订两份不同购房价格的房屋买卖合同，类似“阴阳合同”，将价格高的房屋买卖合同向银行申请贷款，比如房屋实际买卖价格是100万，买方只能首付二成即20万，须贷款80万，那么在向银行申请贷款的合同中就将房屋价格提高至160万，银行要求首付50%（80万），批准贷款50%即80万元，这样就刚好能获得80万元的贷款，以达到其首付二成就能购买第二套房的目的。如果以这种方法去购买第一套房的话，就能实现零首付甚至是负首付购房的目的。

以上两种规避楼市调控政策的方法，存在许多法律风险，在此略作分析，希望能引起购房者的警醒。

第一种“张冠李戴”的方法存在以下法律风险：（1）对购房者来说，因购房合同、银行贷款合同及房产证均是第三人的名义，一旦第三人对外负有巨额负债，就存在被债权人起诉并查封其名下的房产的风险，或者第三人将房屋转让给其他善意购买人后，将转让款转移或挥霍殆尽的风险，此时即使购房人根据内部协议要求第三人赔偿，因第三人已经没有经济能力赔偿，购房人的损失就无法得到救济。（2）对第三人来说，因其名下已有一套房产，其可能无法享受关于经济适用房、廉租房等政策性保障住房的政策优惠，且一旦自己想购房房产时，无法享受第一套房的贷款优惠政策。其次，因银行贷款由购买人负责偿还，一旦因房价暴跌购房人断供或购房人的经济出现问题无法还贷，第三人的银行信用记录出现不良，将给第三人以后自己购房申请贷款带来障碍，甚至可能在房价暴跌购房人断供时，银行行使房产抵押权后仍不能满足银行贷款债权的情况下，第三人须以自己的其他财产用于偿还银行的贷款的风险。

第二种“偷桃换李、暗渡陈仓”的方法存在以下风险：（1）对购买人来说，因银行贷款合同及办理房产证时在国土局备案的资料和房产证登记的价格均是按照价格高的买卖合同进行登记的，存在买房人以此要求购买人按照高价合同支付购房款的风险；（2）对于购买人、出卖人及房产中介三方来说，存在以虚构合同、虚假资料诈骗银行贷款的刑事犯罪的法律风险，将受到严厉的刑事处罚带来牢狱之灾。

综上，提醒购房者须谨慎对待房产中介的保证低首付贷款的游说，不要贪一时之快而冒险将自己陷入购房纠纷之中，甚至给自己带来牢狱之灾。