买房遭遇“一女两嫁”

　　市民吕先生 2010年底从他人手中购买了一套住房，交完房款、合同签订后，出卖人即向吕先生交付了房屋。由于吕先生购买的这套房屋产权证未满五年，为了节省一部分税费，他当时并没有马上办理房屋更名过户手续，双方约定五年期限届满后再行办理。可令吕先生没想到的是，今年3月，出卖人又将该房屋出卖给了第三人，并且跟第三人办理了更名过户手续。无缘无故被人耍了一次，吕先生心中憋闷，坚持要这套房屋，双方遂起争执。今年6月，吕先生到法院起诉，要求出卖人履行合同义务并赔偿相应损失。

　　就此案件，古塔法院的法官解释道：本案中出卖人的行为属于“一房二卖”，所谓一房二卖，就是指房屋的原所有权人在与第一个买房人签订买卖合同后，又与第二个买房人签订了买卖合同。用通俗的话讲就是“一女两嫁”。根据我国《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”由于该房屋已经通过登记手续完成了所有权变更，那么第三人就取得了该套房屋的所有权，因此，吕先生坚持要房屋的要求，恐怕很难实现。同时，根据《物权法》的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”也就是说，虽然吕先生不能取得该套房产的所有权，但是，此前与出卖人签订的合同还是有效的。因此，吕先生可以依据合同向出卖人索回已付的房款，并要求其承担违约责任。

　　法官提醒购房者，由于房产价格的日益攀升，在利益驱动下出卖人很可能做出不遵守承诺的行为。在二手房买卖过程中，购房人最应该注意的风险就是防止出卖人一房二卖，并且避免该风险最为有效的方式就是更名过户，除此以外，没有有效办法，包括公证、交房、留抵押金等都不能控制该风险。