北京房产律师法眼看世界: 房地产行业的管理过度 与 管理缺位

 （北京房产律师咨询网 作者李建立律师  13717518768）   北京房产律师法眼看世界: 房地产行业的管理过度与管理缺位       大家都知道,中国的土地制度分为国有和集体两种,这是我国宪法所规定的,是我国的基本制度。但在迅速城市化的过程中，城乡界限在一些发达的区域渐渐不是那么清晰了。我们国家的立法对此也有调整，以前叫城市规划法，现在修改后的法律叫城乡规划法。这证明城乡统筹一体化发展逐步得到了法律的认可，我们国家的好几个试验区都在搞城乡一体化，比如四川、重庆两江新区、湖南等等。 （北京房产律师咨询网原创）         虽然存在着局部的试点，但是中国整体的土地管理制度还是落后于目前经济发展的需要。这导致了目前个别城市房屋价格过高，拆迁引发的暴力事件增多、侵占耕地发展的情况也屡见不鲜。由此，也引起我们深深的思考，中国的土地制度到底怎么了？作为专业律师，经常接触到一线的实际情况，我认为，中国的土地制度实际上存在过度管理与管理缺位两种情况，两种情况对立统一的存在着，深刻展示了我们目前社会管理方式的矛盾。  先说管理过度。 （北京房产律师咨询网原创）我们实行严格的土地管理，尤其是耕地红线。在法律中明确规定了基本农田制度的审批权，征用下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 不可谓不严格。但是，一些地方违法违规占用基本农田现象较为突出，给基本农田保护制度的严格执行造成较大冲击。一些地方政府为规避占用基本农田报国务院审批的法律规定，频繁进行土地利用总体规划调整或修改，影响了基本农田保护的稳定性和严肃性。据全国基本农田保护检查统计，2001年以来，全国因城镇村非农建设用地调整基本农田面积425.4万亩，各类非农建设违法占用基本农田面积116.25万亩。    与此同时，国家对建设用地尤其是住宅开发提出了严格的限制，集体建设用地必须要经过国家征用后，由国家通过拍卖的方式将土地出让给地产开发商，集体土地的所有权人无权自行出让或者合作开发，这也导致了好多集体土地所有权人积极性不高，于是纷纷打着新农村改造之名，在北京的郊区开发了大量的小产权房屋，或者叫乡产权、集体产权等等。尽管国家三令五申，小产权不受法律保护，但在高房价的压力下，低价的小产权房屋还是屡禁不止。况且，房价高高在上，如果再将小产权房屋废除，居住的压力就更大了。     这就引出了一个根本问题，国家所有的土地和集体所有的土地，同样是建设用地，经济价值怎么就差别这么大呢？农村集体为什么不能在符合规划的前提下，自己建房出售，出售所得除了交纳必要的税费外，其余部分归集体所有。国家是不是在与民挣利 ？也就是说，中国的住宅建设用地市场是垄断的，只有国家是土地提供方，集体无权单独开发土地。在这个角度上，我赞成建设土地市场的双轨制度，集体建设土地可以在符合规划的前提下，进入到土地交易市场或者自行开发。（北京房产律师咨询网原创）    毫无疑问，郊区的发展来源于整个的城市化的带动，包括地铁 、学校、医院等基础设施。这就是说，郊区的土地增殖收益来源于城市化，上交一部分税收给国家也是理所应当的。但关键是通过一个什么样的方式来进行？ 或者可以像经济学家吴敬琏老师说的通过一个特别的税收来界定土地增殖部分的权益划分，或者采用房产税的方式来进行，拥有房产的人交纳保有税。    实践证明，过度的管制导致了我们的房地产市场畸形发展，也出现了大量的腐败，放开土地市场，让权利人有更多的自主选择权，也许才是健康发展的源头活水。没有法律对权利的保护，以权利制约权力，则土地制度只不过是权力为了实现自己利益的工具而已。   管理缺位的情况也在不同程度的存在着：（北京房产律师咨询网原创）   比如说土地闲置监管、经济适用方与公租房的监管、开发商建筑质量等等。但是最大的管理缺位在广大的农村。好多农村的房屋没有土地权属证明、也没有房屋建房许可证，宅基地分配也是一笔糊涂账。我们都知道，明确的权属关系是维护自己权益的保证。如果建国这么多年了，土地管理还是没有进展，那就只能说管理缺位、太粗放。前段时间，北京地区提出要对农村的房屋进行确权工作，但不知何时能完成，目前还没有看到相关报道。 这种权属的不确定极为不利于权利人的保护，也给一些执法者侵害权益人的利益留下了执法借口。这个从成都女企业主唐福珍抗拒拆迁自焚案就能够看出来，成都市金牛区政府称唐案所拆房屋属没有办理相关审批手续的“违法建筑”，城管执法人员强拆该房是“拆违”。（北京房产律师咨询网原创） 　 实际上，象唐案中这样的在集体土地上实施的“违建”在中国都不在少数，民间的“违建”，在未遇政府用地需求时可以平安无事，甚至利用“违建”兴办企业还能像胡昌明、唐福珍夫妇一样受到“致富带头人”、“女性自主创业模范”之类表彰和奖励，因为他们那时对于政府来说不仅不碍事，还能帮忙增加税收和就业。但一旦其“违建”占用的土地被政府的规划圈入，遭遇低补偿和“拆违”就是其必然的命运了。北京房产律师咨询网原创）       由此 引出一个问题 当地政府如果纵容或者许可该违章建筑的存在，不履行自己的职责和承诺，导致普遍性违法，那么如何认定是违法建筑呢？ 反手为云，覆手为雨，难道都是你的法，怎么认定都行吗？   （北京房产律师咨询网原创）（北京房产律师法律咨询：商品房买卖律师 二手房买卖纠纷 农村宅基地买卖  农村房屋买卖纠纷 房产官司专业律师  经济适用房买卖纠纷 小产权房 房产财产保全  房产纠纷律师 房产继承）