离婚时一方婚前贷款所购房屋如何处理|北京房产律师|离婚官司

《婚姻法》司法解释第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
    依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
     理解本条司法解释首先要把握的是，对于一方婚前签订购房合同支付首付款并且在银行按揭贷款、婚后夫妻共同还贷的房屋，完全认定夫妻共同财产或者一方个人财产都是不对的。此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产的原则是，既要保护个人婚前财产权益，也要依照婚姻法关于照顾子女和女方礼仪的原则公平地分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法权益。
可以按照以下几个方面进行理解：

一、明确的适用范围。通过本条司法解释，规范了夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，登记于首付款支付方名下的不动产的分割办法。其他情况下的不动产，不能适用此条规定。例如，夫妻于婚后购买的不动产，虽然登记在一人名下，但不属于本条司法解释规定的情形，不能适用。还有一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，但在产权证上登记双方的姓名或者将房屋赠与另一方，亦不属于本条司法解释规定的情形，不能适用。还有一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，但在产权证上登记双方的姓名或者将房屋赠与另一方，亦不属于本条司法解释规定的情形，不能适用。；另外，如果双方当事人未登记结婚，只是同居及时购房的情况类似，亦不能适用本条解释
    二、对于“婚后用夫妻共同财产共同还贷”，应当从两个方面掌握。一是从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分还贷的金钱来源于夫妻中哪一方的收入。二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特殊的约定。如果双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻已经约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别约定，则分割上述不动产时，当然排除本条司法解释的适用。
    三、由于此类不动产中有夫妻共同财产的成分，因此，离婚时如何分割，首先应当由双方当事人协议解决。人民法院只是在双方当事人协议不成时才进行解决。
    四、本条司法解释的第二款提供的是人民法院在针对上述特定情况的不动产进行分割时的一种方法。其中“可以”的表述表明，该分割方法不是绝对的。不能机械地理解为判决分割此类不动产，舍此一途，别无他径。不能根据此完全排除在特殊情况下，将此类凡物判归非产权一方素有并由其偿还剩余贷款的可能。
    五、判决取得产权的一方向另一方补偿时须考虑房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。具体的办法是在离婚时首先对案涉房屋的现值进行评估。当然，如果当事人之间能够通过协议对案涉房屋的现值行程共识，则没有必要委托有资质的房地产评估机构进行评估以确定案涉凡物的价值。人民法院在判决前应当掌握下列基本情况：
    （1）案涉房屋购买时的价款；
    （2）首付款及其在购房全款中的比例；
    （3）按揭贷款数额及利息数额；
    （4）当事人已夫妻共同财产还款累计数额（包括利息）及其占全部房款和利息的比例；
    （5）尚未归还的贷款及利息数额。
    在此基础上才能确定产权归属，然后确定去的产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。在分割夫妻共同财产时，仍然要贯彻婚姻法的原则，照顾子女及女方的利益。而且，本条司法解释也没有排除婚姻法第四十二条和婚姻法司法解释一第二十七条的适用。
    六、特殊情况：如果人民法院决定将房屋判归支付首付款按揭购房者的配偶所有，那么必须了解是否还有尚未归还的贷款，由于按揭贷款是以所购房屋为抵押物的，因此判决时原则上应当将还款义务与房屋所有权归于同一当事人。否则，不仅难以得到贷款银行的同意，而且一旦失去房屋产的一方当事人拒绝还款，作为债权人的银行仍然有权通过诉讼，请求拍卖上述房屋，并从所得款项中优先受偿。最终，根据判决得到房屋产权的一方当事人还是会失去房屋

李顺涛律师，执业证号11101200910985344。现为北京市中产律师事务所首席律师。曾先后从事大学法律教师、公司法律顾问等工作。在律师职业期间，与多家公司企业建立起良好合作关系，积累了丰富的法律诉讼及非诉工作经验，协助公司及当事人解决了大量法律问题，受到多次好评。近些年本律师主要致力于公司法律风险防范、控制及解决方法的研究，针对个人、公司、每个法律事件的不同特点，提出完善的、全方位的法律风险解决方案。律师职业期间曾办理过几百起案件，如广东某建筑公司建筑工程承包合同纠纷20多起案件；王某离婚案（涉案财产1300万）、北京某不夜城迪厅、KTV装饰装修工程建筑工程承包合同纠纷案件及索要劳务费案件；郭某状告北京胸科医院人身损害赔偿案；北京某电子公司群体性劳动争议案；北京某餐饮公司购销合同案；一通汇知诉汇知公司商业诋毁案；沈某等45人的电话销售诈骗案等，曾有多起案件受到《法制进行时》、《法制中国》《经济与法》等多家媒体报道关注。本律师突出专业领域是无罪辩护、婚姻家庭纠纷法律实务、继承纠纷法律实务、劳动纠纷法律实务、合同纠纷法律实务、损害赔偿纠纷法律实务、房地产纠纷法律实务及公司合同起草、审查、修订及公司法务防控及解决对策、商务谈判等诉讼及非诉法律事务。本律师作为维权315特邀嘉宾律师、艾滋法律研究中心首席律师.对社会影响大的公益案件有较深的研究。

李顺涛律师作为北京市中产律师事务所婚姻家庭首席律师，执业期间曾办理上百起离婚纠纷案件，对离婚时的财产分割、子女抚养、离婚转移财产、婚外情的举证质证具有丰富经验，李顺涛律师对快速办理离婚案件及涉港澳台离婚案件具有独到见解，并在司法实践中做出多起典型案例。李顺涛律师提醒：离婚案件主要涉及到三个方面，一为解除婚姻关系；二为财产分割；三为子女抚养；在每个案子中，每个方面均有当事人自己的期待值，为了使当事人的期待值能够达最大化，请重视离婚相关证据的保留。前苏联人瑟先科曾经说过：“在决定离婚之前，有一段漫长的、痛苦的、艰难的思索理由的过程，即从个人的需要、利益、见解、价值观的角度全面为自己的决定提出根据的过程。”李顺涛律师提醒：在您做出离婚决定的时候，建议您尽早咨询律师，以最大限度的从法律上保障您的权益。李顺涛律师咨询电话：13436666269

朝阳律师—海淀律师—东城律师—西城律师—丰台律师—崇文律师—昌平律师—石景山律师—大兴律师—通州律师—房山律师—延庆律师—密云律师—怀柔律师—平谷律师

相关连接：

劳动争议网：http://list.fabao365.com/

离婚纠纷网：http://www.lawtime.cn/lawyer/lll34356713440765

继承纠纷网：http://www.66law.cn/lawyer/list/default.aspx

房产分割网：http://class.chinalawedu.com/huangye/lawyer/html/5181/index

涉外婚姻纠纷网：http://www.vlawyer.cn/lawyer/lawyer.php?id=list

北京婚姻家庭律师网：http://lawyer.110.com/214070/

北京继承纠纷律师网：http://lishuntao.findlaw.cn/

北京劳动争议律师网：http://lishuntao.148365.com/

北京房产分割律师：http://blog.lawask.cn/home.asp?userid=109455

北京婚姻家庭律师：http://www.cnlaw.net/lawyer/26300.htm