房产纠纷

在没有预售许可证的情况下，我交了全部房款，开发商给我签了一份楼房认购协议，（在双方签订商品房买卖合同生效时，本认购协议同时失效）协议规定建筑面积97平方米，竣工交房标准以市政府相关部门验收为准，现楼房已封顶，有关部门并没验收，开发商通知我们说楼房盖大了，建筑面积变为105.31平方米，让我补交多出的8.31平方米的房款，然后，再签一份商品房买卖合同，办理房产证时，按这个面积确定，请问，原购协议有效吗？超出3%的部分，不用再补交吗？是否和开发商按建筑面积105.31平方米再签一份合同。急，请回复。