关于房屋产权协议是否有效的问题

小杨父亲共有3兄弟，大伯在1983年左右退休后回老家养老，二伯在离老家几百公里外的省城工作，小杨父亲在家务农。小杨也在省城工作。1981年，应小杨爷爷的要求，小杨一家从几十里外的一个村子搬至大伯家所在的村。1982年，小杨家的原房屋（产权归小杨父亲和二伯共有）由爷爷变卖了1100元，全部交给小杨父亲在新居住地建房（二伯同意将其应得的550元先借给小杨父亲盖房）。小杨父亲经过几年努力于1986年在自留地上建起了一套土瓦房（2间正房1间客厅）。90年二伯去世，在其去世前一段时间，他曾对小杨说，要在小杨老家旁边搭建一间房供自己2口子退休后居住；此后，小杨也曾听其父亲讲过，二伯母退休后可以住一间房，但不能继承。2010年2月小杨父亲过世，3月，二伯母拿了一份协议到开发办，声明她拥有一间房的产权。小杨一家大感惊诧，因为他们从未听说有什么协议，于是去开发办看了协议，主要内容是：小杨家的土瓦房是兄弟共同建设，其中一间的产权归二伯。协议有几个叔伯兄弟签字做证，签字时间是89年3月。就这份协议，小杨朋友在10年4月曾咨询当地律师，该律师说协议有效，但小杨二伯家只能得该间房的拆迁款，不能拥有该房屋的安置土地。 后来，小杨又认真看了该协议，认为有以下问题： 1. 房屋属重大财产，只有父亲签字，母亲未签字有效吗？小杨当时也已经参加工作，是否也有权参与签字？ 2. 签字的几个叔伯兄弟都是堂亲，真正3兄弟的老大反而没签字，是不是不正常？ 3. 签字的几个叔伯兄弟都是自己亲笔签的名字，唯独其父亲的名字是二伯的字迹，但旁边有小杨父亲的印章（是否真实待查），这是不是很诡异？（小杨看到协议后曾问过一个堂伯，他讲好像签了什么字，但具体内容不知道。） 4. 为什么小杨二伯及其父亲在世时都没有讲有协议，在2人都去世后，二伯母拿出来这样一份协议，有效吗？ 5. 该房屋是建在自留地上，是集体所有制土地，按国家规定是不可以买卖的，因此产权不应该有分割问题的。另外，当时的550元连建一间房都不够，更不可能买下地皮了。 综上所述，该房屋产权协议是否无效？请大律师给予解惑，不胜感谢。