天津开发区律师咨询 地下车库权属争议探析

      车库、车位问题是随着社会经济高速发展和城市进程、住房商品化而产生的一个新问题，车库、车位的归属作为建筑物区分所有权制度中的特殊问题，关涉人们日常生活的重要内容，是我国物权法立法中最热的热点问题之一，几乎每场物权法研讨会，无论是学术界的研讨会，还是实务界的研讨会，该问题都会成为主要讨论的问题之一。2007年通过的《物权法》第74条对小区的车位、车库的权属界定作出了相关的规定，但由于规定得较为原则，在具体适用及操作过程中，存在很多不确定因素，有待通过立法及司法解释予以规范。

      一、车库、车位的概念及其特性
      对车库、车位这一新型的稀缺的社会财富资源明确其归属，可以确认其静态的权属状态，在定份止争的基础上使该社会财富资源进入规范的流转渠道，在动态的市场分配中实现社会财富资源的有序配置，有效合理实现该社会财富资源的使用价值和交易价值，充分发挥物的效能。
      1、车库、车位的概念及分类
      停车场地按其基本客观状态，分成车库和车位。车库是指属于整个小区，具有独立的空间，以存放车辆为目的的附属建筑物，该建筑物有四壁封闭式的停车场地。车位是指无四壁封闭仅有平面上划线分割的停车泊位。
    车库、车位以其专用属性是否为营业性，划分为专门营业性车库、车位和非专门营业性的小区配套性设施的车库、车位。专门营业性的车库和车位是纯粹以营业性暂时停放各类机动车辆为目的而开发的停车场地和空间，专门兴建的停车营业场所，归属于营业性停车场地和空间，不存在加以区分归属于个人成为专属的停放汽车的场地和空间的问题，包括如机场、商场、银行、酒店、工厂等公共服务场所和娱乐场所附设的专门配套服务于主营业务的临时车库和车位。本文对专门营业性的车库、车位作此探讨。
      非专门营业性的车库、车位是指建筑物区划内为配合业主生活、工作需要包括居住，小区内依据建筑规划利用地下架空层空间开发的地下车库、车位和地上利用建筑物间的多余空地、道路、绿化带等其他场地开辟的车位。也就是说，建筑物区分所有制度中的车库、车位归属法律制度，仅仅是针对建筑区划内为配合业主生活、工作需要而开发的专门固定归个人停放汽车的场地和空间。根据其状态，区分为小区配套规划内的车库和车位，和配套规划外开发商利用架空层自行开发的车库和车位。
      车库、车位依其与建设用地地表的关系，可分为地上车库、车位和地下车库、车位。地上车位主要是利用地面上的小块空地或者区划内的道路、绿地等开辟的停车泊位，地上车库是利用部分小区建筑物基层建成了独立成间的专用车库，独栋别墅小区或毗连成排的连体别墅的车库和车位一般都与区分所有的别墅直接附属于单独成户的别墅建筑用地的基层或附属的花园绿地中。地下车库是利用地下空间建筑的建筑物，作为六面墙体独立的地下建筑物，可与地上建筑物相分离作为独立的交易客体。

      2、小区车库、车位的特性
      区分所有的建筑物区划内的车库、车位的状态存在以下基本特性：
      其一，车库、车位的附属性。车库、车位是整个住宅小区的组成部分，是区分所有的建筑物的主要财产和重要设施，并且建筑物区划内的车位、车库是作为住宅小区辅助设施而存在的，其核心价值和作用是配套小区业主的生活、工作需要，具有较强的附属性，包括使用功能上的附属性，建筑结构上的附属性和基地空间上的附属性。车库、车位的齐备状态也成为住宅小区住房的价值提升的重要因素。
      其二，车库、车位的独立性。小区的车库、车位，尤其是地下车库和车位，在使用上有较强的独立性和排他性能，具有单独所有权的客体，在结构上具有可区分的空间独立性，特别是物理结构上的可区分性和独立性保障了车库、车位排他性的使用价值和功能，从而使之成为具有排他性的物权客体。
      其三，地下车库源于地下空间权的利用，充分发挥物的效用。长期以来，空间利用权一直是我国法律的盲点，人们一般理解为包括在土地使用权之中，但也只限于土地之上的空间利用，而对地下空间进行开发只能根据规划来界址。自《物权法》颁布生效后，地下空间的开发有了法律依据，即根据《物权法》第136条和142条之规定，建设用地使用权被分为三个层次，地表、地上和地下，虽然没有明确使用空间权的概念，但间接承认了地下空间利用权，界定了地下空间的产权关系。

      二、车库、车位的归属争议及国外立法借鉴
     （一）国内车库、车位的归属争议
      住宅小区车库、车位权利归属问题在《物权法》起草过程中一直存在激烈的争议，该问题涉及广大业主的切身利益，归纳起来，主要有以下几种观点：
      1、小区业主所有说。小区业主所有说又分为三种意见，一种意见认为，车位、车库应归业主所有，业主基于对其所购房屋的专有所有权，而对车库、车位拥有共有部分持有权，因而又需要易价支付购买或使用小区车位、车库的费用，因该费用在开发商销售商品房的时候已经将地下车库的费用打入售房成本，已由业主共同承担，车库、车位的所有权应当为业主共有。另一种意见认为，车库、车位作为业主的专有部分的所有权，开发商在销售商品房时应当为业主提供停车场所，作为小区的配套设施，是建筑物区分所有权人生活需要不可缺少的共享部分，故车位、车库的归属不能通过约定而是法律法规规定归业主共有。若开发商保留该部分所有权，将会严重损害业主利益。还有一种意见认为，根据房随地走原则，在全部商品房销售完毕后，房屋所占的地下空间利用权也随之转移给各业主，而地下车库是在房屋所占的地表之下建立的，不可能脱离土地使用权独立存在，理应也随之转移给业主所有，由全体业主共有。
      2、开发商所有说。此种观点认为根据谁投资谁使用谁受益原则，小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于地表的使用权，地下车库是利用该土地的地下空间而建造，系开发商投资，一般并未作为分摊面积分到各业主身上，按理应当为开发商所有，依法享有占有、适用、收益和处分的权利。而且开发商认为地下车库具有相对独立的封闭空间，有明确的四至范围，可以通过登记彰显其权利的范围，应当区别小区绿地、公共道路等共有部分，属于开发商所有的专有部分。再则，开发商认为土地使用权包括地上空间利用权和地下空间利用权，当业主购买了小区的专有部分后，也只是拥有了地上或地表的空间利用权，而地下车库是依据规划利用地下空间建立的，应当为开发商所有。
      3、国家所有说。此种观点认为，地下车库属于人防工程，根据《人民防空法》的有关规定，应当推定为国家所有。
      4、约定归属说。在法律没有明确规定的前提下，遵循私法意思自治原则，地下车库的归属应当由开发商和业主通过约定来确定其归属。此约定说是对实践经验的总结，有利于鼓励开发商修建更多的车位车库，有利于对地下空间的利用和社会财富的创造，符合市场经济的要求，有利于对车库有效利用和管理。

      四、地下车库权属
    （一）物权法第136条和第142条确立了明确的空间权制度，为地下车库成为独立的物权客体确立了基础和根基。
      《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者是地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”该法律规定事实上确认了我国的土地空间权制度。我国土地使用权的权属内容除了地表使用权外，还包括地上的空间利用权和地下的空间利用权。地下车库、车位基于独立的建设用地地下空间使用权，开发商设计、开发建设地下车库、车位，在获得国家建设主管部门审批同意后，应认为在国家的建设用地使用权中包括了建设用地地下空间使用权。即使是根据人防工程开发的需要（由于现行纯粹国家投资的人防工程已经很少，主要是通过市场化的方式，社会投资者投资建设），经相关部门审批同意后，投资者对于建筑物的地下空间人防工程进行投资并开发建设地下车位和车库，是一种特殊的地下空间权的取得，其开发的地下停车场地和空间必须附属人防工程的使用目的和功能，而建设用地地下空间权是归投资者（开发商）的。建设部颁布的《城市地下空间开发利用管理规定》第3条规定：“城市地下空间的开发利用应贯彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则，坚持社会效益、经济效益和环境效益相结合，考虑防灾和人民防空等需要。”，第25条还规定地下工程应本着“谁投资，谁所有，谁受益，谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。《物权法》第142条规定：“建设用地使用权建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”我国现已初步确立了地下空间权，开发商经国土规划等建设行政部门批准开发利用地下空间建立地下车库的行为并不违反有关法律规定，有权依照法律的规定取得地下车库的原始所有权，但笔者认为此种原始所有权应当是受限制的所有权。
      （二）小区建筑区划内的人防工程用作地下车库的所有权归属，应当根据不同情况来确定其归属。
      1、国家直接投资建设的单建人防工程
      《人民防空法》第2条：“人民防空是国防的组成部分”，第18条：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”《物权法》第52条规定：“国防资产属于国家所有。”笔者认为，国家直接投资的单建人防工程的资产应是国防资产的组成部分。湖南省第八届人民代表大会常务委员会通过的《湖南省实施办法》第7条规定：“为保障战时人员与物资掩蔽，人民防空指挥，医疗救护而单独修建的人民防空工程属于国防基础设施，由人民防空行政主管部门按照国家有关规定负责立项审批、设计审查、施工管理和竣工验收，其所需的建设用地由县级以上人民政府予以行政划拨。”以及湖南省人民政府通过的《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》第2条和第8条也作了类似的规定。由此可见，国家直接投资建设的单建人防工程属于国家所有，其地下空间的土地系行政划拨土地，为此此地下空间系专用，不存在作车库、车位用，不在本文研究范围内。
      2、建设单位（开发商）依法定义务结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
      《人民防空法》第22条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”《湖南省实施办法》第8条规定：“城市新建民用建筑，建设单位应当按照国家和省人民政府的有关规定结合修建战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设，群众的生产生活和工程的开发利用。”《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》第4条规定：“人民防空属于国防设施和社会公益设施，平时实施谁投资、谁所有、谁受益、谁维护，战时由人民政府统一调配使用。”并且第25条规定：“人防工程的建设和开发利用，按照国家和省的规定减免有关税费。人防工程投资者可以将其投资建设的人防工程依法开发利用或者转让、拍卖、租赁、抵押。鼓励企业事业单位，社会团队和个人投资建设人防工程。”《人民防空法》第5条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”由此可见，开发商在新建商品房时，依法定义务建筑的小区人防工程，若开发商已把人防工程用作地下车库的成本核算在住宅开发成本之内，并且将作为人防工程的地下车库建筑面积计算在公摊面积之内的，其地下车库权属归小区业主共有。
      开发商投资建筑的小区人防工程地下车库的全部成本未核算在住宅成本之内，其作为人防工程的地下车库建筑面积未计算在公摊面积之内的，该地下车库权属归开发商（投资者）所有，开发商享有占有、使用、收益、处分权，但在处分地下车库时应遵循《物权法》第74条等相关条款的规定。