事情是这样的

事情是这样的:旧村改造的宅基地未审批下来时,我们家人员的情况为公公和婆婆和小姑子(他们在同一户口本上,小姑子已出嫁,但户口没迁出去),我和我老公和我儿子(我们三人在同一户口本上).
因为我老公念大学时曾把户口迁出去无法去独立去批宅基地,所以我们家去年以我公公婆婆名义批了５４个平方和以小姑子独立名义批了９０个平方,现我公公口头约定只给小姑子36个平方(此平方已卖掉并钱已全部给了小姑子),剩余的54+(90-36)=108个留给我们并由我们自己全部出钱造房子(现在房子还没造,只有宅基地),但我老公是居民户口,以后我们所造房子的证件都可能办不到我老公的名字下,特别是以小姑子名义批下来的那部分,为避免以后房子的事情会闹纠纷，如果现在我们家以分家方式,能对这批下来的５４＋９０＝１４４个平方宅基地算是全家共有财产进行分配吗？
若不能算共有财产,那我们和小姑子之间签一个她愿意无偿把这剩余的90-36=54个平方归属于我们处置和分配(即以后她再无权力来要回)并进行公证,这样的协议对以后打官司是否有效的?