商品房迟延交付案件的探讨

    迟延交付商品房属于迟延履行，房地产开发商应承担违约责任。《解释》第十七条规定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这是合同法规定的违约责任的具体化。合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条采取的是可预见性与可得到利益应当赔偿相结合的原则，审判实务中，该原则往往采取对比法确定可得利益损失数额，也就是通常所讲的守约方在相同条件下所获取利益来确定应当赔偿的可得利益损失。由于商品房作为特殊的商品，有着地段、种类、时间的差别，因此，《解释》对商品房租金的期间、地段、种类都进行了规范。同时，应注意赔偿损失与约定违约金的关系。我们认为根据私法自治原则，如果双方对违约金有约定，应优先适用约定违约金；只有在没有约定的情况下，才适用《解释》第十七条的规定。

    关于迟延交付商品房的违约金计算期限，我们认为原则上应以约定的交房日为违约金计算的起算点，以实际交付商品房为止算点。若是逾期到具备交房条件时才交房的，则违约金从约定交房之日至具备交房条件即实际交房之日止。

    在调研中，遇到这样的案例：买卖双方约定，“若实际交房日期在合同规定的交房日期之后三个月以内不视为逾期交房，出卖人无须承担违约责任；若实际交房日期超过合同规定交房日期三个月以上，无论期间有何种‘其他特殊原因’均视为逾期交房，出卖人应按购房合同规定承担违约责任。”当事人的特殊约定并不违法，应予尊重。问题争议的是，房地产开发商超过三个月交房，买方要求开发商承担迟延交房的违约责任起算点是否包括这三个月呢？我们倾向认为不应当包括这三个月。约定交房日期的目的是保证开发商如期交房，如果迟于约定交房日期，就要承担违约责任。买卖双方约定了交房日期的同时又约定三个月内任何时候交房均不视为逾期交房的宽限期，这说明真正约束开发商的是约定交房日起三个月结束的次日，因此，双方的交房日期起算点名义上为约定的交房日期，实际上应包括三个月即从双方约定的实际交房之日至三个月结束的次日起。

（作者：郭梅珍 吴修刚  作者单位：河南省新乡市牧野区法院）