十类常见商品房买卖纠纷

　一、精装修房违约纠纷吴先生向×房地产开发有限公司购买了其开发的一精装修房屋。关于该房屋精装修部分的质量问题，双方仅在预售合同中约定了开发公司有整改义务，对开发公司如何承担相应的赔偿责任未作任何约定；且预售合同的补充条款中还约定了吴先生不得以该房屋的装修质量问题拒绝收房。 2004年7月8日，吴先生在验收该房屋的过程中，发现该房屋的装修部分存在多处严重问题，致使吴先生无法实际入住、使用该房屋。吴先生为此致函开发公司，要求开发公司进行整改，并赔偿损失；但直至2004年10月11日，该房屋才被基本整改完毕，故吴先生直至2004年10月19日才实际使用该房屋。为此吴先生要求开发公司赔偿相关损失；开发公司则认为其已完成了整改义务，不应再承担损害赔偿责任；吴先生遂提起了诉讼。 律师点评：在签订精装修房的预售合同时，发展商往往通过格式合同，对精装修部分质量问题的违约责任避而不约，购房人往往求房心切草草签下合同，等到房屋交付时遭遇装修质量问题，不知如何主张自己的权利。上述案例中，由于预售合同中未对装修质量的违约责任作明确约定，吴先生只能以其实际损失要求开发公司承担赔偿责任。律师建议吴先生可以该地段的同期租金标准，要求开发公司赔偿损失，如吴先生已支付了物业管理费，吴先生还可要求开发公司承担该部分费用。综上，建议购房人在购买精装修房时，应在预售合同中，对装修标准、装修发生质量问题时，发展商如何承担维修、赔偿损失的违约责任予以明确，且注意约定何种装修问题，购房人有权要求拒绝收房或要求退房。 二、逾期取得房屋产权证明纠纷宋先生向×房地产开发有限公司购买了其开发的房屋，双方在预售合同中约定了开发公司应在2004年11月8日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。但开发公司由于自身原因，直至2005年3月还未拿到新建商品房房地产权证，致使宋先生迟迟无法办理该房屋的小产证。宋先生为此要求开发公司承担其逾期取得房屋产权证明的损失；开发公司认为预售合同中未约定其须就宋先生逾期取得产证承担违约责任，拒绝了宋先生的索赔要求；宋先生为此提起了诉讼。 律师点评：在《上海市商品房预售合同》示范文本第十条中对发展商取得大产证的日期有所约定，但仅约定了到时不能取得大产证，购房人有权单方面解除合同，而未对发展商逾期取得大产证造成购房人逾期取得小产证的违约责任作约定。上述案例中，宋先生可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，要求开发公司承担损害赔偿责任。综上，建议购房者在预售合同中，对办理房屋所有权登记的期限及发展商逾期办理产证，购房者仍接受房屋，发展商所应承担的违约金作明确约定，以便更好得维护自己的权利。三、改变小区平面布局纠纷陈先生向×房地产开发有限公司购买了其开发的房屋，双方在预售合同中约定了开发公司不得擅自变更已经约定的小区平面布局，确需变更的应当征得陈先生书面同意，否则陈先生有权要求开发公司恢复，如不能恢复的，开发公司应当支付总房价款的3％违约金；预售合同附件四的小区平面布局图中约定了该房屋所在楼房的裙房部分用作商场；预售合同签订后，陈先生支付了所有的房价款；但在验收该房屋时，陈先生发现开发公司擅自变更了小区平面布局，将该房屋所在楼房的裙房改作餐饮。陈先生认为开发公司口头承诺过该楼房的裙房不会用作餐饮，且其违反了预售合同对小区平面布局的约定，应承担违约责任；开发公司则认为小区平面布局的规划并未改变，且将裙房部分用作餐饮也有规划局、卫生局等部门的批文，并未违法之处；陈先生遂提起了诉讼。 律师点评：在购房实践中，发展商往往对小区平面布局作了许多口头承诺，但这些承诺却未被载入商品房预售合同中，等到交房时，购房者面对小区平面布局与发展商口头承诺不符的情况，就很难主张自己的权利。上述案例中，预售合同中约定了系争楼房的裙房部分用作商场，在规划技术规定中，餐饮服务场所和商场是明确区分的，陈先生以此要求开发公司承担违约责任符合法律的规定，且如果该餐饮店的开设对陈先生购买的房屋造成了环境污染等，陈先生还可要求餐饮店承担侵权责任。综上，建议购房者在预售合同中对发展商的各种口头承诺予以明确，以便在发展商违约时有约可循。 四、违约建造消防通道纠纷方先生向×开发公司购买了其开发的房屋，双方在预售合同中约定了开发公司不得擅自变更附件二中的建筑设计图，确需变更的应当征得方先生同意并报规划管理部门审核批准。预售合同签订后，方先生如约支付了房价款，未料在验收房屋时，发现在房屋的阳台外多出了一条消防通道，该消防通道直接通入该房屋内，他人可通过消防通道进入室内，严重影响了方先生及其家人的安全；且消防通道的建造还对该房屋的采光、通风等造成了一定的影响。方先生认为，该消防通道的建造使其所购房屋的安全受到了影响，同时使房屋失去了其位于12层的采光、通风、观景等地理优势，房屋价值遭到了严重贬值，开发公司应对此承担损害赔偿责任；开发公司则以该消防通道的建造符合规划要求为由拒绝承担责任；方先生遂提起了诉讼。 律师点评：《上海市商品房预售合同》示范文本中并没有对房屋采光、安全受到影响的此类隐性损失约定如何赔偿，法律、法规对此也未明确规定。上述案件中，开发公司应当告知方先生消防通道的建造情况，让对方决定是否购买；预售合同的房屋平面图上没有反映该消防通道，方先生不可能知道，开发公司对此存在过错，且本案的消防通道确实对系争房屋的安全、采光、通风有较大影响，相比同样房屋的价值有所降低，开发公司应对此承担损害赔偿责任。综上，发展商应在购房合同中，将房屋的安全、采光等隐性问题明确告知购房人，避免此类纠纷的出现。购房人也应当查看相关图纸，了解房屋的各方面问题，如果交房时不符合图纸标识，购房人有权向发展商索赔。 五、违反样板区约定纠纷顾小姐向×开发公司购买了其开发的别墅。顾小姐购买该别墅时，该别墅外部环境尚未完工，而根据样板区的设计状况，顾小姐与开发公司签订了预售合同。顾小姐在对该别墅进行验收时发现：该别墅沿河的栈道和亲水平台明显不同于样板区的风格、其做工和材料有很大出入；该别墅外的堆坡高度仅为30－50厘米，完全不符合样板区200厘米的要求，严重影响了该别墅周围的景观感觉；该别墅周围的绿化仅为几棵树和3－4平方米的草地，与开发公司的承诺、售楼广告上的介绍以及样板房的情况相差甚远。顾小姐因此多次致函开发公司，要求开发公司及时整改，但开发公司在整改后仍离样板房的要求相差甚远。顾小姐只得向法院提起诉讼，要求开发公司以样板房要求进行整改。 律师点评：别墅的环境状况往往比一般房屋要复杂，购房者对此的要求也比较高，开发公司往往在预售伊始建造了环境优美的样板区吸引购房者，但到交房时，实际的环境标准却大大低于样板区标准，《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”，别墅发展商往往认为样板房不同于样板区，样板区的环境标准并不是所购房屋的环境标准，我们认为，由于别墅的特殊属性，别墅周围的环境标准对购房者购房起着决定性的作用，故如果发展商建造了样板区，则样板区同样适用上述法律的规定，应与实际交付的别墅区一致。上述案例中，顾小姐以此要求开发公司承担违约责任并不不当，如整改无法达到一致，开发公司还应赔偿相应损失。综上，建议购房者在购房时将样板区的环境标准在预售合同中予以明确，发展商一旦违约，可就此主张自己的权利。 六、物业管理费用纠纷沈先生向×开发公司购买了其开发的房屋。双方在《上海市商品房预售合同》附件五中约定了由×物业管理公司对所购物业进行维修、管理服务，并按合同约定交纳有关费用，预售合同中没有对前期物业服务收费标准予以约定。房屋交付后，开发公司向沈先生告知前期物业服务费用为每平方米3元5角，沈先生当即提出异议，其认为开发公司当初口头承诺前期物业管理费为每平方米2元5角，前期物业管理费用不能擅自改变，且预售合同也未对前期物业管理费作明确约定，怎能随意定价？开发公司认为，该物业管理费是其与物业管理公司在前期物业管理合同中明确约定的，且该合同在房屋交付时已放在售楼处公示，沈先生应遵守，双方为此争执不下，无法达成一致。 律师点评：购房者和发展商在签订商品房预售合同时，往往忽略了对前期物业管理费用的约定，以致房屋交付时，双方对前期物业管理费的收费标准无法达成一致。2004年11月1日开始施行的《上海市住宅物业管理规定》对此进行了明确规定“前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担”。上述案例中，由于沈先生与开发公司签订的预售合同中对前期物业服务收费标准未予约定，故前期物业服务费用应由开发公司承担。综上，建议购房者和开发公司在预售合同中应对前期物业服务收费标准作明确约定，以免事后无法协商一致。 七、房屋用途变更纠纷张先生于2003年5月购买了×开发公司开发的一套住宅。预售合同约定交房日期为2005年2月，房屋交付条件包括发展商取得该物业的《住宅交付使用许可证》。但时至2005年4月，开发公司仍未取得该的《住宅交付使用许可证》，经调查得知，系因该楼盘原来为一幢“烂尾楼”，以前的房屋用途为办公房，A公司接受该楼盘后，将房屋用途变更为住宅。但由于住宅与办公房在日照时间上要求不同，该楼盘部分房屋无法达到住宅的标准，加之开发公司须补缴土地出让金等问题，导致开发公司在申请《住宅交付使用许可证》时遇到障碍而无法按约交房。 律师点评：房屋用途改变的案例在实践中屡见不鲜。上述案例中，张先生可要求开发公司按照预售合同的约定，承担逾期交房的违约责任；若张先生购房时，开发公司未告知张先生日照不足的情况，张先生可要求解除合同或要求发展商给予经济补充。综上，律师建议在购房前，特别是“烂尾楼”续建项目，购房者应对楼盘的各项情况作充分、全面了解。 八、期房转让纠纷陈先生于2003年2月以120万元的价格购买一套预售商品房，预售合同约定交房日期为2005年2月。2004年10月，在未取得所购房屋小产证的情况下，陈先生与王小姐签订一份房地产买卖合同，约定以150万元的价格将房屋转让给王小姐，并约定在陈先生取得小产证后，双方至房地产交易中心办理房屋过户手续。2005年2月，陈先生不再同意将房屋转让给王小姐。双方遂引发争议，并诉至法院。 律师点评：自期房限转政策后，期房转让纠纷就开始频频发生，买卖双方通过签订定金合同、附条件的房屋买卖合同等方式进行期房转让，这些方式对买卖双方存在着诸多风险。在上述案例中，虽陈先生未取得该房屋小产证，但由于陈先生与王小姐之间的购房协议并未违反法律禁止性规定，应属有效合同，对双方均具有约束力；虽陈先生愿意按照协议的约定承担违约责任，但王小姐作为守约方，有权要求陈先生继续履行合同；王小姐要求陈先生继续履行合同的前提条件是，陈先生取得该房屋产权，或该房屋所在楼盘办出大产证，陈先生能够依法取得该房屋产权。综上，律师建议购房者待买方取得房地产权证后，再进行房地产买卖，莫一时心急引来大患。 九、房屋贷款纠纷某楼盘系×公司开发的商品住宅。2005年1月，黄先生向×公司购买其中一套房屋，并签订了预售合同。根据预售合同的约定，该房屋总价款人民币180万元，首期付款60万元，余款黄先生以银行贷款方式支付；双方还在预售合同的补充条款中约定：“若因购房人原因（包括银行贷款政策变化），银行未全部或部分批准购房人贷款申请的，购房人应补足全部房款。”2005年3月，因黄先生有其他多笔贷款未清偿，故银行未批准黄先生上述贷款。因黄先生未在合同约定的期限内补足全部房款，故×公司将黄先生诉至法院，要求终止预售合同。 律师点评：上述案例中，预售合同中有关购房人无法贷款时应补足房款的补充约定合法有效，黄先生应按照约定补足全部房款；若黄先生未补足房款的，×公司有权要求解除与黄先生的预售合同，并要求黄先生承担相应的违约责任。综上，律师建议购房者在购房前，应对申请贷款的可能性作全面、详细了解。在不能确定能足额获得银行贷款的情况下，应争取与发展商达成协议：在不能取得贷款时，购房人有权解除合同，并不承担违约责任，以避免相应的经济损失。 十、商品房预订纠纷 ×公司开发了某住宅小区项目。2003年3月，×公司在未取得该住宅项目《商品房预售许可证》的情况下开始对外预订该项目房屋。2003年5月，赵先生与×公司签订一份《预订书》，预定其中1201室房屋，并支付了定金人民币5万元。根据《预订书》的约定，×公司应在取得《商品房预售许可证》后7日内通知赵先生，双方应按照《预订书》约定的房价等条件签订正式《商品房预售合同》。2004年6月，×公司取得该项目《商品房预售许可证》，但×公司并未通知赵先生，而是与陈某签订一份《商品房预售合同》，并办理了商品房预告登记手续。赵先生得知上述情况后，向法院提起诉讼，要求×公司双倍返还定金，并赔偿1201室房屋现在的价值与预定价格之间的差价25万元。 律师点评：发展商应在拿到预售许可证后才能与购房者签订预订书，但在实际操作中，许多购房者在楼盘未符合预售条件时，就与发展商签订预订协议，该预订协议的效力应如何认定呢？在上述案例中，赵先生与开发公司签订的《预订书》系一种“预约合同”。虽然《预订书》开发公司未取得预售许可证，违反了商品房预售的有关规定，但其应承担的是相应的行政法律责任；而赵先生与开发公司签订的《预订书》并未违反法律禁止性规定，且赵先生实际支付了定金，故《预订书》有效；由于开发公司已将该房屋出售给陈某，且办理了预告登记手续。若赵先生没有证据证明开发公司与陈某之间系恶意串通行为，开发公司将房屋出售给陈某的行为有效。赵先生不能再要求开发公司将房屋出售给自己，而只能要求开发公司承担其他违约责任；赵先生要求开发公司赔偿差价的诉讼请求未得到法院支持。法院认为，赵先生在《预订书》中所预期的利益应是与开发公司签订《预售合同》，而房屋现价与预定价格之间的差价是预售合同的预期利益，故仅支持赵先生要求开发公司双倍返还定金的诉讼请求。综上，律师建议为保障房屋预订协议的履行，购房者和发展商应在房屋取得预售许可后，再签订此类协议。

                                                                                                                                              作者：律师人生