熊潇敏律师接受《南国早报》采访点评无期限租赁合同

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　　“无限期”为何不到三年就“到期”

　　一市民租房遭遇闹心事，律师提醒市民签合同应慎重 南国早报

　　2010-03-19         ■ 本报记者 陈春栩 刘豫

　　本以为签下了一份永远有效的租房合同，不料房子才租了两年半时间便收到了“要求搬离”的函件，这事让南宁市民蓝先生很郁闷。记者咨询律师后得知，蓝先生的遭遇足以给广大租房者一个提醒：看似占了便宜的“无限期”租房合同，其实让租房者更吃亏。

　　租户质疑： 　　无端收到“赶人”函件

　　3月12日，记者来到蓝先生租住的位于南宁市亭洪路南一里的房子。屋里摆满了制鞋的工具、材料，几位工人正埋头制鞋。身为鞋厂负责人的蓝先生告诉记者，到这么偏僻的地方租房，就是想长期在这生产、生活。没想到与他签下无限期租房合同的房东，却忽然要求他搬走。蓝先生郁闷的是：要搬走这满屋东西，还不能拖工期，这简直不可能。

　　事情还得从那份无限期合同说起。

　　2007年，蓝先生租下梁女士名下一栋两层的毛坯房。双方协商后约定由蓝先生出资为房屋装修，所花费用以房租抵扣。记者在合同中看到，第一年的租金为每月450元，第二年以后提升为每月500元。房屋租赁的时限为“直至政府拆迁为止”。

　　租房后，梁女士先后5次从蓝先生的手中预支了1.44万元房租，足以从合同签订之日起，一直抵扣到今年4月。

　　眼下，房租还没抵扣完，但3月9日，蓝先生突然收到一封发自南宁市西乡塘区华强劳动保障法律援助站的信函。函件中称，他们受梁女士委托，介入调解蓝先生与梁女士的合同纠纷，并称当初梁女士是在受欺诈、胁迫的情况下签的合同，所以合同无效。“当初双方合同白纸黑字写得清清楚楚，不知房主为何突然翻脸不认人。”蓝先生说。

　　蓝先生随后对记者提出了自己的几点疑问：第一，他觉得自己根本没有欺诈房东，也没有违反合同法，不知道为什么合同要终止；第二，这事只是合同纠纷，为什么会牵涉到劳动保障方面了？第三，西乡塘区的法援怎么就“管”到江南区租的房了？

　　“法援”回复： 　　只是代房主发“建议函”

　　那么，这封发自华强劳动保障法律援助站的函件是怎么回事呢？

　　记者随后联系了发函的陈先生。他告诉记者，他所在的劳动保障援助站的注册范围不仅有劳动保障方面，还包括了法律援助。在取得屋主梁女士授权后，他给蓝先生发了函，但这份函并不是要“管”谁，只是一份“来自法律工作者的建议”。而他们援助站是面向全体市民的，也不存在越区、越权的问题。

　　陈先生表示，发函前，他也向房主梁女士了解过情况。他认为，双方合同中没有注明租赁期限、租赁用途，而且没有第三方见证，房租也偏低，所以应被视为无效合同，随时可以终止。

　　不过陈先生也表示，函件只是依据相关法律建议对方搬离房屋，并无法律效力。至于函件中使用的“欺诈、胁迫”等词，是从梁女士单方面描述中得出的判断，如果蓝先生对此有异议，可以提出来协商。 　　 　　

    房主自陈：

　　我想回自己的房子养老

　　3月15日，记者辗转联系到了房主梁女士。她已经70岁，虽然自己名下有房子，但她目前只能和养子、养女一起租住在一套狭窄的一室一厅中。她表示，自己并不是要借机提租金，只是要维护自己的权益，让自己有房住。

　　梁女士一再强调，当初是不得已才租房给蓝先生的。因为经济原因，当时她的房子建起来两年了，却一直是毛坯，没钱拉水电、装修，自己只能在外租房住。这时蓝先生找到她，说可以先预支房租用于装修，自己就答应了。

但这个合同双方各取所需的开头，并没有迎来各得其所的结局。对此，梁女士表示，她之所以要解约，是因为她和蓝先生谈好的价格是每月600元，没想到合同上却不是这个数。而她此前因为年老眼花，一直没有认真看过合同，直到她去年年底和蓝先生交谈后，才发现房租才500元，于是才提出要终止合同。

　　律师说法：

　　合同有效，但房主可解约

　　这份租房合同有没有法律效力、又可否就此解约呢？3月16日，记者咨询了广西远东律师事务所的熊潇敏律师，得到的答复是：合同有效，但租户仍然需要搬离。

　　熊潇敏解释说，合同在租期上没有明确约定，应属于不定期的租赁合同。一般市民容易对租房合同中的“无固定期限”产生误解，以为这对承租者有利，可以据此无限期租下去。但实际上，“无固定期限”的约定对房主更有利。因为一旦出现纠纷时，房主在留给租户必要缓冲时间的情况下，可以随时解除合同。所以他提醒市民在签类似的租房合同时，一定要约定合同期限，而且合同期限不能超过20年，超过部分也是无效的。

　　熊潇敏告诉记者，这份合同中没有约定租房用途，这也可以成为房主解约的理由。依据相关法律，如果房屋的性质为住宅，租户同意用于商业的，法律不禁止。但如果合同中对房屋用途约定不明确，双方又不能达成协议的，则只能按房屋的性质决定其用途。如果租户改变了房屋性质（如蓝先生将住宅用作加工厂），房主也可以要求解除合同。

　　而对于蓝先生提出，自己一次性支付了多月房租，房东这样解约对他不公平的问题，熊潇敏认为，这属于双方对房租的支付约定，只要这种支付方式是在双方同意的基础上实行的，就不违反法律规定，也不存在是否公平的问题。承租方以此拒绝解约的理由不充分。

　　3月17日，记者再次联系了蓝先生，并告知他律师的意见。他表示，他此前确实并不知道这样的规定，估计和他一样在城中村长期租房的人大多也不知道。他会和房主再次协商合同的延续问题，并要求房主作出适当赔偿。 　　（热心读者蓝先生 稿酬50元）