开发商迟延办理房产证的违约责任案例分析

开发商迟延办理房产证的违约责任案例分析

                                云南亮剑律师事务所律师 范培红律师

【案情简介】：

ⅹⅹ于2006年2月28日购买了云南ⅹⅹ房地产开发经营有限公司开发的房屋一套，双方签订的商品房购销合同第十二条约定：甲方（开发商）自房屋交付之日起90个工作日内办好房屋所有权证，如未能按期办理，申请人有权解除合同，并可主张房屋总价的10%的赔偿损失。2007年5月8日，云南ⅹⅹ房地产开发经营有限公司将验收合格的房屋交付给ⅹⅹ。2008年4月22日，云南ⅹⅹ房地产开发经营有限公司才办好房产证，已经超过了合同约定的90个工作日， 

ⅹⅹ以合同十二条为依据，将云南ⅹⅹ房地产开发经营有限公司诉至昆明仲裁委员会,要求云南ⅹⅹ房地产开发经营有限公司支付违约金25000元（房屋总价10%的赔偿损失）。

【争议焦点】：

1、 对“90个工作日内为乙方办好房屋产权证”的理解是90个工作日内报送材料还是90个工作日内办好房屋产权证并交付给业主。

2、“乙方有权解除合同，并按房屋总价款的10%要求甲方赔偿损失。”的意思是解除合同和10%的违约金必须并用（即要解除合同才存在违约金的问题），还是合同解除权与违约金请求权是两个独立的仲裁请求，“并”字不代表必须并用，而是选择适用。

3、违约金是否与实际损失为条件，开发商没有给业主造成损失的，业主是否可以要求违约金。

4、10%的赔偿损失到底是约定了违约金计算方法还是赔偿损失违约责任。

5、10%的赔偿损失是否过高，是否可以调整，调整的幅度是多大。

【裁决结果】：

昆明仲裁委员会作出的昆仲裁（2008）104号裁决书，裁决云南ⅹⅹ房地产开发经营有限公司构成违约，支付ⅹⅹ房屋总价5%的违约金，仲裁费用由ⅹⅹⅹ承担30%，云南ⅹⅹ房地产开发经营有限公司承担70%。

云南ⅹⅹ房地产开发经营有限公司不服裁决，以程序违法、适用法律错误等理由诉至昆明市中级人民法院，要求撤销昆明仲裁委员会作出的昆仲裁［2008］104号裁决, 昆明市中级人民法院审理后驳回申请人云南ⅹⅹ房地产开发经营有限公司请求撤销昆明仲裁委员会昆仲裁［2008］104号裁决书的申请。

【适用法律】：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十六条     当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
            第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
            逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
            逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
            第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
            （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
            （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
            （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
            合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
            第十九条 
            商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《中华人民共和国合同法》

第四十一条　对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条　式款不一致的，应当采用非格式条款。
第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　 　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　 　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”

【律师分析及建议】：

1、很多业主都会问：开发商逾期办证，我已经领取房屋所有权证，是否还可以告开发商？我们已经接收房屋了，是否还有权追究开发商逾期交房的违约责任？其实，业主领取开发商为其办好的房屋所有权证书后仍然可以追究开发商逾期办理房屋所有权证的违约责任，但必须在自从知道或应当知道权益受侵害之日起的2年内追究开发商的违约责任，否则，超过诉讼时效则会丧失胜诉权，再也打不赢官司。在本案胜诉后，还有几百家业主想打官司，但都已经过2年的诉讼时效。

2、业主与开发商签订商品房购销合同时，必须明确约定不能按期办理房屋所有权证的违约金责任，具体到多少金额或多少比例，如本案中房屋总价的10%。如果没有明确的约定，即使开发商迟延办理房产证构成违约，也不能要求开发商承担违约金，只能要求开发商赔偿损失，但业主必须举证证明因为迟延办理房产证给自己造成的损失是多少，否则也得不到法院的支持。

3、在合同中约定当发生合同纠纷时的管辖机构很重要，如果约定了仲裁委员会管辖，则法院丧失管辖权，业主不能向法院起诉；如果约定了由法院管辖，则由房屋所在地的法院管辖，而不能约定由其他地方的法院管辖。不同的管辖机构作出的裁决结果很可能不同。

4、如果对购房合同条款的解释出现两种以上的解释，业主持一种解释，开发商吃一种解释，法院或仲裁委一般会采用业主的解释，作出不利于开发商的解释。