如何避免二手房纠纷

我先在中介看中一套二手房,我和表姐,中介去看房,恰好房主是表姐多年未见的好朋友,我们私下谈好36万,后又变卦37.5万(都是一次性付款),后又变成40万(可贷款),在中介签了合同同时给她姨账上打了定金两万(她做生意她没用她的账户)并写了收条,二天后给中介打了首付款27万,因认识没直接打她账上她生气把合同上本来给我的热水器拆走了,她还说拆了怎么了,我房子不买了,因房主是她孩子在外地回不来,据说通过中介在公证处办了个委托书,她说要告中介，后又劝说算没生事,两证办下来后,进入贷款程序,谁知我贷不了13万,因贷款要看契税单(为避税走的过低)只能贷8万,其余在办贷款当天又打入她姨账户,她又写了收条,到放贷必须她孩子签字,还不知怎么样呢,她收条上承诺放贷时再打条,请问到放贷结束时,再怎么打条?
补充提问：
首付款是25万,中介转给她后加定金共给她27万
事情已到最后了,她总变卦且很冲动我应怎么做呢