广告许诺"零公摊"只是说说而已？ 业主状告开发商

广西新闻网-南国早报记者 王克础

　　在房屋销售中，开发商打出诱人的条件，宣称“零公摊”，但业主购房后才发现所谓“零公摊”不过是开发商的空头支票。7月14日，14名业主状告南宁市一家开发商虚假承诺“零公摊”一案，在南宁市中级法院进行二审。

　　售楼广告，“零公摊”吸引眼球

　　2005年，市民韦先生决定购买一套商品房，在对市区内多个楼盘几经对比之后，韦先生仍然拿不定主意。这时，一则在媒体上发布的售楼广告吸引了韦先生的眼球。

　　韦先生说，作为购房者，他们看中的不仅仅是楼盘的地段和环境，这则广告中宣称的价格优惠政策更让他和家人动心，他们认为“零公摊”是天池山小区联排别墅的最大优点。

　　发布这则广告的，是位于南宁市仙湖开发区天池山小区的开发商——南宁海田房地产开发有限公司，当年该公司销售的楼盘是小区内的多栋联排别墅。在售楼部，售楼人员就广告中提到的“零公摊”做过承诺。2005年5月，韦先生与开发商签定了购房合同，花了60多万元购买了该小区的一栋190多平方米的联排别墅。

　　经过几个月的精心装修，韦先生一家高兴地搬进了新居。然而，2006年8月，当韦先生从开发商手里领到房产证时，他在房产证的附记一栏上看到了这样的内容：2005年某月某日向南宁海田房地产开发有限公司购买，其中含公摊面积10多平方米。这让他感到十分惊讶。

　　明明卖楼的时候说是零公摊，房产证上怎么会有公摊呢，该不会是开发商或房产局搞错了？

　　带着这样的疑问，韦先生问了几个天池山联排别墅的业主，结果发现同期购买别墅的几十户业主也碰到了同样的问题。

　　据了解，当年这些业主也和韦先生一样，在购房时把“零公摊”作为一个重要理由。在业主们与开发商签定的购房合同中，记者看到，合同中“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”一栏为“／”。

　　天池山小区的业主们说，开发商在宣传资料及口头说明中均明确提到“零公摊”，合同中公摊面积一栏也为“／”，可在房产证办下来后，却发现房屋事实上公摊面积为10多平方米。他们认为，开发商多收了每位购房户10多平方米的购房款共计3万多元，应该退还给业主。

　　一审判决，开发商赔偿相应房款

　　韦先生等14名业主向南宁市青秀区法院提起诉讼。

　　法院经审理后认为，双方之间的《商品房买卖合同》合法有效。虽然合同条款中并未明确记载有“零公摊”的约定，但开发商在销售广告和宣传资料中，对“零公摊”作了具体的描述，并通过与其他房屋的比较强调了性价比，开发商的这一承诺具体确定，对业主订立《商品房买卖合同》及价格的确定有重大影响，应当视为要约。虽然未载入合同，也应当视为合同内容。

　　而根据韦先生等人的房屋所有权证的记载，开发商向业主交付的房屋含有公摊面积，不符合“零公摊”的约定，开发商应承担相应的违约责任。开发商提供的证据尚不足以推翻具有公示效力的房屋所有权证书的记载。因此，购房者要求开发商返还公摊面积10多平方米的购房款，符合法律规定，法院予以支持。 

　　据此，今年3月13日，青秀区人民法院作出一审判决，支持韦先生等14名业主诉讼请求，判令开发商返还每位购房户公摊面积10多平方米的购房款。

　　开发商提出了上诉。7月14日，此案在南宁市中级法院进行二审。

　　二审之争，谁该为“零公摊”埋单

　　开发商认为，一是在双方的购房合同中，虽然合同中“套内建筑面积”和 “公共部位与公用房屋分摊建筑面积”两栏中均为“/”，但并不等于约定为“零公摊”。

　　二是合同约定的计价依据是建筑面积，故无论是否计算公摊面积，均不改变原告所购房屋按建筑面积计价的标准。

　　三是天池山小区当初销售的别墅区分为A标段、B标段。在销售A标段房屋时，原邕宁县房产局所指定的测绘机构作出的测绘结果中，该别墅确实是没有公摊的。因为其测量方法是不将房屋的外墙面积按房屋套内建筑面积的比例进行分摊，所以出现了“零公摊”。但后来，因2005年间邕宁县撤县并入南宁市，改由南宁市房产局核发房产证，广西天图数字测绘有限公司负责测绘，改变了测绘方法才造成产权登记面积中“公摊面积”的出现，事实上，两种测绘方法所得的房屋建筑面积是基本一致的。

　　对此，14名业主的代理律师龚振中反驳说，按照国家建设部1995年颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，任何商品房建筑物多少都会有一定的公摊面积。那么当初开发商对社会宣称的“零公摊”只是一种炒作行为，还是另有目的呢？

　　龚振中说，按规定，小区里的物业公用房、楼梯道等都被列入公摊范围，除此之外每套房屋的墙体（外墙）都被列入公摊范围，所以根本不存在“零公摊”的商品房，只存在公摊部分由谁来承担和支付的说法。那么，开发商，既然打着广告“零公摊”售楼，那么开发商就应该为此承诺“埋单”。