有谁能帮我分析如此问题

老师您好！因为想有自己的房子，所以前一段时间看了一套110平方的二手房，之前与房东通过一次电话，他都说房子80万，这个房子在那个地段不算贵 的了，就想买下来，于是第二天就去房东的单位，心想在和他谈谈看可不可以降点价格，但是一见面他就要价81万，我和我一个亲戚去的，于是我们就想他这样涨价下去不行吗，我们得先把事情定下来，要不然他又涨价就不好弄了，因为也是一心想要有房子了，所以就交了五千元的定金。
我们见面只有三个人，一个房东，我和我姐姐，没有其他人在场。于是在交定金时我们就签了一份购房协议和收据，是房东自己找白纸手写的，（第一个问题是这份合同是否有效？）。协议内容为“XX处有房屋，以81万元卖与谁XX，房屋只能卖与XX。不得卖与第三方，如有此事件发生，就得赔款二万元。”内容里面没有写明如果我不买了要扣压金。也没 有写什么时候签正式的购房合同。收据的内容为“收到购房定金五千元”，（第二个问题，如果我不要房屋，我是否可以要求他退还我五千元。）。也不了解法律，不知道如何维护自己的权益，所以希望得到老师您的帮忙。谢谢您！
补充提问：
但是他的房屋在银行里面抵押贷款没有告诉我啊，