国有划拨土地上房屋买卖合同是否有效？

时间：2017-05-03 11:04:23 文章分类：热案点评

苏琴与苏宗武、刘科达房屋买卖合同纠纷一案再审审查裁定书

湖北省高级人民法院

民事裁定书

（2014）鄂民申字第00977号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：苏琴，女，汉族，1975年8月15日出生，原住湖北省潜江市总口农场三峡移民村227号，现住湖北省宜昌市西陵区夜明珠路200－34－106号。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：苏宗武，男，汉族，1948年6月12日出生，住湖北省潜江市总口农场三峡移民村227号，系苏琴之父。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘科达，男，汉族，1956年11月17日出生，住湖北省潜江市总口农场三峡移民村228号。

再审申请人苏琴因与被申请人苏宗武、刘科达房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省汉江中级人民法院（2014）鄂汉江中民一终字第00025号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

苏琴申请再审称：1.原审程序违法。郑操为诉争房屋的共有人，属于本案必要的共同诉讼人，法院应依职权列郑操为当事人。2.原审推定苏琴对苏宗武与刘科达买卖涉案房屋知情并默认，属于认定事实错误。其一，苏琴与郑操于1996年结婚后一直在宜昌市定居；其二，刘科达什么时候入住该房屋，苏琴并不知情；其三，单凭刘科达在该房屋居住的事实，不能得出刘科达已经购买该房屋，也不能得出苏琴知道刘科达购买该房屋；其四，苏琴并非长时间没有提出异议。苏琴在2010年偶然获知房屋被卖后，立即到土地管理部门和房管部门进行查询，并提起诉讼；其五，苏琴对刘科达是否支付买房款不知情，也没有任何人将该购房款交给苏琴。3.原审认定刘科达购买涉案房屋并无恶意，属认定事实错误。其一，刘科达应当主动询问卖方而且更应亲自到登记机关查询涉案房屋登记的权利人是谁；其二，房屋买卖合同中已经明确227号房屋系苏宗武的房屋，故刘科达应当明知228号房屋不是苏宗武的而仍购买，显然是恶意购买；其三，根据黄后轩的证词，苏宗武本来是要将227号房屋卖给刘科达，刘科达主动提出要购买228号房屋，且主动提出将卖价改成28000余元，也反映出刘科达的恶意；其四，涉案房屋买卖发生在2004年，在长达8年的时间里双方居然没有办理房屋和土地的过户手续，显然刘科达明知过不了户还要购买，也存恶意；其五，刘科达居住该房屋以来一直是以苏琴的名义缴纳水电费，表明刘科达是明知房屋系苏琴所有的。4.原审适用法律错误。涉案房屋买卖合同既包含房屋的买卖，也包含国有划拨土地的买卖，故在未报经政府部门批准的情况下，该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，强调的是权利人的“追认”，而“追认”必须是“明示”，法律没有规定对房屋买卖行为可以用“默示”的方式追认。故原审法院援引该条规定认定涉案合同有效，适用法律错误。6.中国人民保险公司宜昌市夷陵支公司出具的《证明》，证明苏琴与郑操于1996年10结婚后一直居住宜昌；《移民外迁安置合同书》证明移民户口统一由政府办理。以上两份新证据均证明苏琴对苏宗武出售房屋的行为是不知情的。苏琴依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第八项的规定申请再审。

刘科达提交意见称：苏琴的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。

本院认为：1.关于原审程序问题。郑操与苏琴系夫妻关系，苏琴作为郑操的利益共同体提起本案诉讼，并未损害郑操的合法权益。郑操在本案诉讼过程中从未主张过权利，属当事人意思自治。郑操在本案诉讼中亦非必要共同诉讼人，故不属于法院依职权追加当事人的范畴。苏琴关于原审法院未依职权追加郑操为本案当事人程序违法的理由不能成立。2.关于苏琴对苏宗武出卖房屋的行为是否知情的问题。诉争的228号房屋买卖合同于2004年12月16日签订，该房屋与苏宗武的227号房屋相邻，且大厅相通。刘科达从2005年8月起搬入该房屋居住至今，苏琴于2006年11月17日将户口迁至潜江市总口农场三峡移民村227号，之后也有回到三峡移民村看望其父苏宗武的事实，苏琴称对其父出售房屋的行为不知情不符合常理，故应推定苏琴应当知道苏宗武出卖228号房屋的事实。3.关于刘科达购买涉案房屋是否善意的问题。诉争的228号房屋买卖合同于2004年12月16日签订，该房屋与苏宗武的227号房屋相邻，且大厅相通，该房屋在出卖前一直由苏宗武管理维护。该房屋买卖合同签订时228号房屋所占的土地尚未取得土地使用证和房屋所有权证，双方的买卖关系有该村党支部副书记黄后轩介绍、刘维山见证，合同上加盖有潜江市总口管理区三峡移民村村民委员会的印章，且苏宗武与苏琴系父女关系，其收取了刘科达全部购房款53800元，故刘科达是善意、有偿取得该房屋。苏琴称刘科达未到房地产管理部门履行查询义务，因该房屋买卖合同签订时尚未办理登记手续，故其理由不予采信。苏琴关于买卖合同中明确记载227号房屋系苏宗武所有，故刘科达应当知道228号房屋不归苏宗武所有的理由，因苏宗武是227号房屋的所有人并不排除其同时拥有228号房屋，故苏琴的推定不具有唯一性。苏琴关于刘科达以苏琴的名义交纳水电费，应当知道228号房屋归苏琴所有的理由，因该情形并非为判断所有权归属的直接因素故其理由不能成立。苏琴关于合同中载明的价格低于实际支付的价格系刘科达恶意购房的理由也不能成立。综上，苏琴关于刘科达恶意购买房屋的理由本院不予采信。4.关于涉案房屋买卖合同的效力及适用法律问题。如前所述，苏宗武虽然无权处分228号房产，但刘科达在受让该房屋时是善意的，且支付了合理价格。苏琴应当知道其房屋已经被出售并未提出异议，视为默示接受。本案系房屋买卖并非单纯的土地使用权转让，故涉及土地使用权转让的相关规定不适用于本案。且《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，属于管理性规范，而非效力性规范。因此，原审适用《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，认定苏宗武与刘科达签订的房屋买卖合同有效并无不当。5.关于新证据问题。苏琴在本院审查期间提交的两份证据，证据产生的时间均在本案诉讼之前，且不能支持苏琴所要证明的目的和主张。

综上，苏琴的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第八项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回苏琴的再审申请。

审　判　长　　周冬丽

代理审判员　　丘　平

代理审判员　　陈艳萍

二〇一四年十月二十九日

书　记　员　　杨　艳

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