贷款不成，买方是否须承担违约责任？

贷款不成，买方是否须承担违约责任？　
  （本文作者：北京盈科（上海）律师事务所资深律师 上海房产律师李仁正律师 更多详情请见：上海房地产法律网 www.legalabc.com 咨询电话：15800595718 邮箱：http://renzhenglee@126.com）
  2009年12月，在某中介的居间下，房东金先生与买方马女士签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定马女士以260万元购买金先生名下的位于长宁区长宁路的某处房产。付款方式为：马女士于签订买卖合同当日支付90万元首付款，剩余170万元房款通过银行贷款方式支付。然而，由于年底银行收紧贷款的原因，马女士的贷款未能获得银行批准，导致马女士无力支付剩余购房款。

   2010年2月，金先生诉至长宁法院，要求解除合同，并要求马女士依买卖合同约定赔偿总房价款20%的违约金（即人民币52万元）。

马女士辩称：其未能通过银行贷款批准是由于年底银行政策收紧所致，并非是由于其自身原因所致，因此同意与金先生解约，但拒绝承担违约责任。

长宁法院审理后认为：付款义务是买方的主要义务，买方因贷款不成逾期不能付款，理应向卖方承担违约责任。本案中，作为购房者，马女士应对相关国家政策和银行政策变化有预见能力。现马女士辩称因为银行政策收紧导致其不能贷款，所以无须向金先生承担违约责任的观点，本院不予采信。根据本案的实际情况，合同中20%的违约金约定过高，本院酌情予以调整。

   因此，法院判决，解除双方签订的买卖合同，马女士向金先生支付违约金人民币8万元。

李仁正律师点评：

在我国目前司法实践中，因为没有采纳情势变更原则，所以买方若因银行政策变化导致不能贷款的，仍须向卖方承担违约责任。

因此，上海欧瑞腾律师事务所李仁正律师建议：在签订《上海市房地产买卖合同》时，作为卖方应该要求，若买方在银行贷款未获批准应在多少日内补足；作为买方则要考虑清楚，若银行贷款未获批准或贷款成数下降，则是否有能力补足，或在征得卖方同意的前提下约定：若买方银行贷款未获批准，买方可以解除合同并不承担违约责任。