实际成交价与备案价不一致，承租人能否以备案价主张优先购买权

  2008年5月，张某委托中介出售一套自有房屋，出售价格120万元，何某看房后认为价格太高，便提出租住。由于暂时未找到买家，张某同意暂时出租给张某，双方签订了租期三年的租赁合同。同年8月，刘某愿以120万元购买该房屋，与张某签订了买卖合同。在办理合同备案时，为了少缴税，买卖双方将备案的买卖合同价格改为70万元，并办理了权利变更登记。何某得知后，起诉至法院，要求确认张某和刘某之间的买卖合同无效，主张优先购买权，要求以70万元购买该房屋。张某和刘某辩称，房屋实际成交价为120万元，而非70万元，并提供买卖合同、付款凭证、中介费发票、中介盖章的居间协议等证据。
       法院经审理认为：何某与张某之间的租赁合同合法有效，何某享有优先购买权，但本案中房屋的实际成交价为120万元，何某在承租该房屋时就明知这一价格，应当认定张某作为出租人已经履行了告知义务。何某嫌价格过高，放弃了购买。现要求以备案合同价行使优先购买权，不予支持。

李煜琰律师提示：实践中，合同当事人为了追求利益最大化，达到少缴税款的目的，往往签订两份合同（俗称“阴阳合同”），以价格较低的买卖合同作为房屋管理部门的备案合同，而实际成交价格远高于备案合同价。此行为实质上是恶意串通损害国家利益的行为，且不是当事人的真实意思表示，价格条款应为无效条款。因此，承租人显然不能以此价格主张优先购买权。至于房屋权利人及房屋购买人恶意逃税的行为属于另外一个法律关系，可由人民法院向有关部门发出司法建议书，但不影响本案的审理。