买卖合同转让后，面积差价的补偿对象如何确定？

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2003年8月2日，张某与甲公司签订《商品房预售合同》约定由张某向甲公司购买一件建筑面积为15平方米的商铺，每平方米20000元，房屋总价为30万元人民币。如交房时房屋实际面积少于合同约定面积，面积误差比不超过5%（含5%）的，房屋单价单价不变，总房价按实际面积进行调整。2004年7月9日，张某与刘某签订《商铺转让合同》，将其预购的上述商铺以每平方米30000元的价格全部转让给刘某，受让面积按15平方米计算。2005年3月1日，甲公司为刘某办妥上述房屋房地产权证，房地产证载明建筑面积为14.5平方米。刘某要求甲公司补偿面积差价款，遭到甲公司的明确拒绝。

法院判决：

甲公司向刘某返还面积差价款10000元。

律师提示：

张某与甲公司签订商品房预售合同后，将其合同的权利义务全部转让给刘某，甲公司予以默认并为刘某办理了房地产权证，因此，甲公司应当向刘某承担返还面积差价款的责任。

本案中，张某持预售合同转让房屋，实质上转让其与甲公司签订的商品房买卖合同。转让合同在房管局办理的交易程序，就是要求开发商出具书面函件同意该交易，然后将预售合同的买受人直接变更为新的受让人，重新在房管局登记。

（本文作者为北京盈科（上海）律师事务所资深房产律师李仁正律师，转载请注明作者及出处）