购买动迁房的风险提示

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上海市闵行区的孙先生有一套私房将于2006年拆迁，根据拆迁协议的约定，拆迁后，孙先生可以分到两套90平方米的新房和一套50多平方米的新房。由于做生意急需资金周转，孙先生决定将其中一套即将到手的动迁房出售给张女士。2005年11月15日双方就此事签订了《买卖房屋协议书》，约定孙先生将自己将自己拆迁后分得的约90平方米的一套新房，以每平方米6000元的单价出售给张女士，张女士需支付孙先生定金20万元。协议签订后，张女士当即支付了20万定金。

2009年12月20日，孙先生分得的动迁安置房已全部到手，张女士要求孙先生尽快履行双方的买房协议，并向其交房。但此时，该地区的房价已经飙升至1.5万每平方米，孙先生要求张女生按照市场价购买该套房屋，遭到张女士拒绝。双方协商无果，张女士诉至法院，要求孙先生按照合同约定履行交房义务，并办理交房手续。

法院判决：

判决孙先生双倍返还张女士的定金，对于张女士的其他诉讼请求不予支持。

律师提示：

张女士和孙先生签订的《房屋买卖协议书》虽明确了房屋的单价,面积及违约方式等，但对于系争房屋的具体地址、交房时间、付款方式等均无约定，尚不具备商品房买卖合同的基本内容，不能认定为商品房买卖合同。该协议书仅可视为张女士向孙先生购买房屋的预约。所以，张女士无权据此协议要求孙先生履行交房过户的义务。但是，有效的房屋买卖预约协议对签约双方均有约束力，双方应按约履行。孙先生在签约后单方面提高房屋价格，违反《协议书》的约定，应当按照协议书的约定承担相应的违约责任。由于张女士在签约后，向孙先生支付了20万元的定金，所以孙先生需要承担向张女士双倍返还定金的违约责任。

在此，提醒购买动迁房的购房者，签订买卖动迁房的协议时宜谨慎处理，有必要参照商品房买卖合同的必备条款，明确交易细节，以免日后卖方反悔，造成经济损失。

（本文作者为北京盈科（上海）律师事务所资深合伙人、房产律师 李仁正律师，转载请注明作者及出处）